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LISE PARENT & JUAN DAVID ROJAS, bénéficiaire, et LES HABITATIONS BOULADIER INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
MAISON USINÉES CÔTÉ INC., entrepreneur, et LUC TESSIER & MICHEL RICHER, bénéficiaire, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
BRIGITTE BLAIS et DANY LACROIX, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MARYL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LUC BARCELO et KARINE BRUNELLE, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
Investissement Bonzaï Inc./Construction Bonzaï Inc., entrepreneur, et Pascal Franche, bénéficiaire, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur
Décision intérimaire sur mesures conservatoires. Accueillie.
Le 17 mars 2022, la Régie du bâtiment du Québec a ordonné la suspension des travaux de construction aux 3 bâtiments visés. Le mois suivant, l'entrepreneur s'est vu refuser l'adhésion
au plan de garantie. Dans le contexte d'une demande d'arbitrage portant sur cette décision, l'entrepreneur demande au Tribunal de permettre que des travaux de nature conservatoire soient exécutés à ces 3 bâtiments. Le Tribunal est compétent pour
trancher tout différend découlant d'un refus d'adhésion d'un entrepreneur, ce qui comprend ceux portant sur des mesures de conservation. De telles mesures, qui sont requises afin de préserver un bâtiment, diffèrent des travaux qui constituent une
solution définitive, sauf lorsque ceux-ci sont la seule et unique solution pouvant être mise en place à titre de mesure conservatoire. En l'espèce, les parties ont déterminé une série de travaux à exécuter, lesquels sont effectivement requis à des fins
de conservation -- il est notamment question d'étanchéité et de protection contre les intempéries -- et afin d'éviter une dégradation de l'état des bâtiments. Il y a lieu d'ordonner que ces travaux soient effectués par l'entrepreneur, qui est titulaire de
15 sous-catégories de licence d'entrepreneur spécialisé, y compris celles requises pour effectuer les travaux en cause.
SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT UNITED LTÉE, demanderesse, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du
plan de garantie
Syndicat des copropriétaires du 7587A à 7591 Avenue de Gaspé, bénéficiaire, et 9297-8997 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par La Garantie Habitation Inc., administrateur
ANGELA GIRA & ALEXANDRA DELIU, bénéficiaires, et HABITATIONS SOCAM INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
SYLVIE BELLEROSE et BENOIT DUTIL, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.L. MARCOUX INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur
Syndicat de Copropriété Atmosphéra - 1195, bénéficiaire, et 9275-0728 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Abritat Inc., administrateur
HABITATIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur
MARIE-CLAUDE POIRIER et CARL HÉROUX, bénéficiaires, et J.A.C. CONSTRUCTION INC./LES MAISONS LAGACÉ, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
9343-1716 QUÉBEC INC./ PLEX-NORD, entrepreneur, et QUÉBEC TIC INC., bénéficiaire, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur
Moyen d'irrecevabilité. Rejeté.
Le bénéficiaire a déposé sa demande d'arbitrage 3 jours après l'expiration du délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur prétend que
celle-ci est par conséquent irrecevable. Ce moyen d'irrecevabilité doit être rejeté. D'une part, le retard n'est que de 3 jours. D'autre part, les faits invoqués par le bénéficiaire peuvent être assimilés à une erreur commise par ses avocats dans la
gestion du dossier, ce qui explique le retard dans le dépôt de la demande d'arbitrage. Enfin, il est question d'un délai qui peut être prolongé. Dans ces circonstances, refuser de relever le bénéficiaire de son omission serait excessif.
SDC LE
801 ROCKLAND OUTREMONT, bénéficiaire, et 9211-5401 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de
garantie
Objections préliminaires. Rejetées.
En novembre 2019, l'administrateur a rendu une décision favorable au bénéficiaire, ordonnant à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. En novembre 2020, le bénéficiaire a présenté une demande
visant à «compléter» des points en lien avec la décision de 2019. L'administrateur s'est prononcé à cet égard en janvier 2021. Le bénéficiaire reproche ce dernier son refus d'ordonner que certains travaux correctifs soient effectués selon les
recommandations de ses experts. Or, l'administrateur allègue que le délai pour porter en appel sa décision serait expiré et que le tribunal ne serait pas compétent quant à la question des correctifs appropriés à apporter en l'espèce. Le délai d'appel
n'est pas expiré puisqu'il n'a commencé à courir qu'en janvier 2021, soit moins de 1 mois avant que la demande d'arbitrage ne soit présentée. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, cette autre décision n'était pas un simple ajout à la décision
rendue en novembre 2019, car il a été appelé à rendre de nouvelles décisions. En ce qui concerne la compétence de l'arbitre, il est vrai que l'entrepreneur conserve le libre choix des moyens d'exécution des travaux. Cela n'empêche toutefois pas la
détermination des désordres ou de l'étendue des possibles désordres prévisibles. Ainsi, il n'est pas question d'indiquer à l'entrepreneur quand et comment faire les correctifs, mais plutôt de cerner ce qui a besoin d'être corrigé.
SDC DU
16350-16390 SHERBROOKE EST, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DOMAINE POINTE-DE-L'ÎLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualité d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc.,
administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs aspects de sa propriété. Il était notamment question de l'absence de membrane drainante à l'élévation latérale droite
de sa résidence. Les plans d'architecture spécifiaient que cette membrane allait être installée, mais l'entrepreneur a avisé le bénéficiaire qu'il allait devoir débourser des frais supplémentaires s'il voulait absolument que celle-ci soit posée. Afin de
ne pas retarder le chantier, le bénéficiaire a accepté de payer une somme dont il réclame maintenant le remboursement, étant d'avis que cet élément devait faire partie du coût des travaux. Par ailleurs, l'entrepreneur a opté pour une autre stratégie
d'étanchéité, soit celle qui était illustrée dans les plans d'ingénierie. En l'espèce, on ne peut conclure à la présence d'une malfaçon puisque rien ne permet de douter de l'efficacité de la stratégie retenue par l'entrepreneur. De plus, s'il s'agissait
d'une malfaçon, elle aurait dû être dénoncée dès la réception du bâtiment étant donné qu'il s'agissait d'un point apparent au moment de l'inspection. Enfin, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la
possibilité de demander un remboursement, comme le fait le bénéficiaire en l'espèce. Une telle réclamation doit être présentée devant un tribunal de droit commun. Le bénéficiaire réclamait aussi 15 000 $ en lien avec un retard de livraison. Même si la
date de livraison prévue était le 1er avril 2020, l'immeuble n'a été livré que le 4 septembre suivant. À cet égard, bien que le règlement ne permette pas de réclamer une pénalité prévue dans un contrat au moyen du plan de garantie, le bénéficiaire peut
démontrer des coûts réels de relocalisation qui, eux, sont couverts jusqu'à concurrence de 6 000 $. En l'espèce, le bénéficiaire a dû payer 4 425 $ en loyer pendant la période de retard. Étant donné que la Société d'habitation du Québec lui a déjà
remboursé 4 000 $ en vertu d'un programme spécial qui prévoyait des compensations pour les retards de construction causés par la pandémie de la COVID-19, cela laisse un solde de 425 $ que l'entrepreneur devra payer.
GERMAN MOLINA, bénéficiaire,
et GESTION OR-CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
DÉVELOPPEMENT ROSENBLOOM INC., entrepreneur, et LINDA PLESZ et GAETAN BASTIEN, bénéficiaires, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur
SDC 5319, SAINT-DENIS - DAVID CORMIER, bénéficiaire, et 9104-2523 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
KHADIJA EL ATMANI et ANNAB HICHAM, bénéficiaires, et CONSTRUCTION POLY-CONCEPT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2017, les bénéficiaires ont décidé d'acheter un terrain et de s'y faire construire une résidence. Ils ont signé un contrat avec l'entrepreneur et ils ont versé plusieurs dépôts totalisant
320 430 $. En juin 2021, alors que les travaux n'avaient toujours pas débuté pour diverses raisons, l'entrepreneur a fait faillite. Les bénéficiaires ont demandé le parachèvement des travaux. Au mois de septembre, l'administrateur leur a toutefois offert
un remboursement d'acompte de 50 000 $, d'où la demande d'arbitrage. Il est à noter que, depuis que l'administrateur a rendu sa décision, les bénéficiaires ont fait affaire avec un nouvel entrepreneur, lequel a confirmé l'urgence de terminer la structure
avant l'hiver. Le parachèvement est ordonné lorsque le bâtiment est «érigé, substantiellement complété», mais que certains éléments, somme toute mineurs, restent à achever. Il peut être ordonné lorsque certains travaux ont été exécutés. En l'espèce,
bien que de nombreux dépôts aient été effectués, aucun travail concret n'a été exécuté par l'entrepreneur initial avant l'entrée en jeu du second entrepreneur, à l'exception des travaux d'infrastructures municipales. Par ailleurs, l'ensemble des
démarches déjà effectuées par l'entrepreneur constituent tout au plus des indices qui tendent vers un potentiel commencement imminent des travaux de construction, et non une preuve concrète du début de ceux-ci. Quant aux travaux entrepris par les
bénéficiaires, on ne saurait y voir des mesures ou des réparations nécessaires à la préservation ou à la pérennité du bâtiment. S'il y avait urgence à effectuer ces travaux, elle était davantage reliée au désir des bénéficiaires de voir la construction
de leur résidence se poursuivre. Enfin, bien que la situation de ces derniers inspire la sympathie, l'équité ne permet pas de faire fi des limites prévues à la loi et au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HENRI TANG et SIEU NGI QUOC, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires du 4601 à 4621, 2e Avenue, Montréal, bénéficiaire, et Le Groupe Axxco-Angus inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur
LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et MARIE-CLAUDE FRÈVE & STÉPHANE ROY, bénéficiaires, et Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur
LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et ANDRÉ PAQUIN et SYLVAIN MAYER, bénéficiaires, et Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur
CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R.M. INC., entrepreneur, et MARIE-ÈVE PAQUET et ERIC MARSAN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2020, le bénéficiaire a pris connaissance d'une infiltration d'eau entre la membrane et la maçonnerie de sa résidence. Au mois de novembre, il a envoyé une réclamation à l'administrateur.
Ce dernier a demandé à 2 reprises à l'entrepreneur de lui indiquer quelles mesures il comptait prendre pour corriger le problème. L'entrepreneur a choisi de ne pas donner suite à ces demandes. Lorsque l'administrateur a appris que des travaux étaient
entamés, il a envoyé un avis indiquant qu'il procéderait à une inspection. Pendant celle-ci, à laquelle l'entrepreneur a choisi de ne pas participer, l'administrateur a observé diverses non-conformités, ce qui l'a amené à accueillir la réclamation du
bénéficiaire. L'entrepreneur conteste cette décision. Il reproche à l'administrateur de ne pas l'avoir immédiatement averti des malfaçons apparentes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Malgré le reproche de l'entrepreneur, il faut
constater que l'administrateur a affirmé ne pas avoir présumé qu'il y aurait des non-conformités avant d'avoir fait ses vérifications, que l'entrepreneur était assujetti à une obligation de résultat et qu'il n'avait pas fourni préalablement les
informations demandées. La demande d'arbitrage porte aussi sur une recommandation faite par l'administrateur visant à vérifier l'absence de dommages à l'enveloppe du bâtiment au moyen d'ouvertures exploratoires pratiquées sous la supervision d'un
professionnel. Or, l'administrateur ne peut formuler une simple recommandation; il doit imposer une obligation déterminée ou précise à l'entrepreneur. De plus, ce dernier doit régler le problème, y compris les dommages causés au bâtiment par ce problème
et, le cas échéant, par ses travaux correctifs. Si la méthode et les moyens employés pour corriger le problème relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur, le bénéficiaire pourra toujours faire une nouvelle réclamation auprès de celui-ci et de
l'administrateur s'il n'est pas satisfait du résultat des travaux.
9264-3212 Québec Inc./Habitations Lussier, entrepreneur, et Martin Giguère, bénéficiaire, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de
garantie
MARC-ANTOINE LACHANCE & MARIE-HÉLÈNE POULIN, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème
d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut
reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur
lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été
découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des
travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un
problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur
l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut
plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas
d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot
Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Sotramont Résidentiel Bois Franc Inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires TMU, bénéficiaire, et La Garantie Constructions Résidentielle, administrateur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'administrateur a pris acte d'une entente entre le bénéficiaire et l'entrepreneur sans statuer sur le fond de la réclamation. Il a notamment conclu qu'il y avait une entente quant à 2 points
et a promis que, si les travaux correctifs n'étaient pas effectués dans un certain délai, il se prononcerait sur ces points. L'entrepreneur conteste cette décision, étant d'avis que l'administrateur a établi incorrectement les modalités de l'entente
quant aux travaux qu'il s'était engagé à effectuer et en ce qui a trait au délai à l'intérieur duquel il s'était engagé à agir. Il y a lieu de retenir la position de l'entrepreneur à cet égard et de retourner le dossier à l'administrateur afin qu'il
rende une décision sur ces points.
Guilmain Design Inc., entrepreneur, et Isabelle Conti et Dany Fortin, bénéficiaires, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
SDC DOMAINE SAINT-JOSEPH PHASE 41 - LYNE DUBÉ, bénéficiaires, et HABITATIONS DANY LAGACÉ INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur
LUC TREMBLAY et MONIQUE MARTIN, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES URBAN BLÜ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
Pourvoi en contrôle judiciaire, 2022-03-22 (C.S.), 500-17-120397-222
