Régie du bâtiment du Québec

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Vice de réalisation

Syndicat de la copropriété ELM et Condominiums ELM 357 inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 191005001 et 202401001, 2021-07-22 (décision rectifiée le 2021-09-14)

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2015. En 2016, des infiltrations d'eau sont survenues à certains endroits au sous-sol, à l'extérieur du bâtiment, dans la salle électrique ainsi que sur le mur intérieur du stationnement. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur mais, à la suite d'une entente, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque le bénéficiaire a fait part de son insatisfaction à l'égard des travaux, l'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient acceptables et formes aux règles de l'art et que l'engagement de l'entrepreneur avait été respecté. De plus, l'administrateur a fait valoir que la couverture pour les travaux réalisés après une décision de l'administrateur était d'une durée de 1 an suivant leur exécution et donc qu'elle ne s'appliquait plus. Les problèmes de déficience en ce qui concerne l'un des murs de soutènement et des infiltrations d'eau dans les fondations et le toit-terrasse, lequel est situé au-dessus du sous-sol, constituent des vices majeurs et nécessiteront une intervention de la part de l'entrepreneur. En ce qui a trait au mur intérieur du stationnement, il s'agit d'un vice de construction, d'exécution et, dans une certaine mesure, de sol. Il faudra procéder à une imperméabilisation de la structure par l'extérieur. Quant aux infiltrations, il faut conclure à la possibilité d'une perte découlant de l'existence de vices de construction ainsi que de réalisation, et il faut écarter l'idée d'une approche parcellaire dans les travaux à effectuer puisque rien ne démontre que seule une petite partie de la membrane pose problème. Quant aux fissures présentes sur un autre mur de soutènement, il s'agit d'un problème qui ne peut être qualifié de vice majeur ou de vice caché puisqu'il n'est pas assez sérieux.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ELM, bénéficiaire, et CONDOMINIUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de la copropriété 14 Impasse Huet et Condos Place d'Amérique, Me Jean Doyle, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2017-03-002, 65584-9752 et 31653-1, 2018-07-20

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation en raison notamment du sens d'ouverture inapproprié des portes extérieures d'issue, un problème ayant été dénoncé près de 5 ans après la réception de l'immeuble. Le sens d'ouverture actuel de ces portes est de l'extérieur vers l'intérieur, ce qui est contraire à la direction d'évacuation. Cela pourrait causer le ralentissement d'une évacuation ou encore empêcher celle-ci. Or, un tel problème devrait être évident pour un professionnel du bâtiment et il faut donc en conclure que ce défaut apparent au moment de l'inspection préréception aurait dû être dénoncé à l'époque de la réception pour être couvert. La réclamation portait aussi sur le parement extérieur de l'immeuble. À cet égard, il faut constater qu'il est question d'une mauvaise réalisation généralisée des travaux d'installation du parement, laquelle est couverte par le plan de garantie.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 14 IMPASSE HUET, bénéficiaires, et CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

SDC W8 et Construction Continumm inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-041302-NP, 2017-07-18

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.

En 2011, des travaux de remblayage ont été effectués dans l'immeuble des bénéficiaires. À la suite de problèmes de refoulement des eaux usées, une inspection a permis de constater plusieurs déficiences touchant la plomberie située dans le remblai de sable sous l'immeuble. Le rapport concluait que le remblai avait été mal compacté au moment de la construction et qu'il s'était lentement comprimé, compressé, densifié et tassé, ce qui aurait eu pour effet de déformer la plomberie et de rabattre et rabaisser les planches du rez-de-chaussée. L'administrateur a reconnu le problème en lien avec la présence d'une contre-pente et des affaissements au réseau d'égout du bâtiment comme un vice majeur de construction et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Cette décision doit être maintenue, à tout le moins en partie. En l'espèce, il y a eu une mauvaise compaction au moment de la construction. En effet, la préparation et une compaction inappropriées du remblai, avant l'installation des conduits de plomberie, ont causé leur affaissement lors des travaux supplémentaires de compaction. Ces affaissements ont causé le bris d'un raccordement du conduit d'évacuation avant même que la dalle de béton ne soit mise en place. Deux blocages se sont ensuite formés, lesquels sont à l'origine du refoulement. De tels blocages se reproduiront inévitablement aux autres contre-pentes si aucuns travaux correctifs ne sont réalisés. Par ailleurs, il faut corriger le problème actuel. En effet, s'il n'y a pas de correction, non seulement il y aura un effet sur l'usage des lieux et la valeur de revente, mais il y aura aussi une perte partielle de l'ouvrage. L'entrepreneur aura le choix de la méthode de correction.

CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et SDC W8, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriété du 209 Anne-Martin et Constructions LGF inc., Me Jean Robert LeBlanc, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-071601-NP, QH 66601-7532, QH 66601-6737 et ARB-3716, 2015-06-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers éléments. Notamment, il était question de taches présentes sur les planchers de tous les balcons et sur toutes les surfaces inférieures des balcons supérieurs. Ces taches étaient le résultat de l'écoulement d'eau sale d'un balcon à l'autre et le bénéficiaire prétend qu'elles empêchaient les copropriétaires de profiter de leurs balcons et causaient une perte de valeur des unités. Le bénéficiaire se plaignait aussi d'un manque d'étanchéité des fenêtres, et l'ouverture d'un mur avait permis de constater que la membrane supérieure avait été mal posée et que le parage était collé avec du ruban gommé rouge, le tout, de manière non conforme aux règles de l'art. Le bénéficiaire fait valoir qu'il s'agirait dans les deux cas de vices de construction. En l'espèce, pour avoir gain de cause, le bénéficiaire devait démontrer que chacun des problèmes constituait un vice de construction qui risquait de causer la perte de l'immeuble. En ce qui concerne les balcons, la situation n'est pas suffisamment grave pour causer la dégradation de l'immeuble, le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné ou mettre en péril sa solidité et sa stabilité. Il est plutôt question, tel que le plaidait l'administrateur, d'une déficience d'entretien. Quant à l'étanchéité des fenêtres, il s'agit d'un problème qui pourrait engendrer une dégradation du bâtiment et qui pourrait être qualifié de vice de construction et de réalisation. En effet, des infiltrations d'eau récurrentes causeraient des inconvénients sérieux et des difficultés importantes relativement à l'utilisation du bâtiment. Des travaux devront être effectués, mais il n'y a pas lieu d'ordonner à l'administrateur de remplacer toutes les fenêtres puisque des vérifications n'ont été faites qu'à l'endroit de l'une d'elles. Une inspection plus étendue est requise et l'administrateur devra intervenir si c'est nécessaire.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 209 ANNE-MARTIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LGF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 3321-3327 Gaétan-Boucher et 9113-2506 Québec inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2014-16-010, 2015-01-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que le drain de fondation de leur résidence n'avait pas été installé de manière appropriée et qu'il ne remplissait pas l'usage pour lequel il avait été prévu. L'administrateur a notamment constaté l'absence d'infiltration d'eau, de torsion apparente dans la structure d'acier des galeries reposant sur les murets des cours anglaises, de signes de mouvement et de péril. Il a donc conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché. Or, l'expert des bénéficiaires a indiqué que le drain français installé ne remplit pas l'usage pour lequel il est prévu et que d'importants travaux doivent être effectués pour que l'immeuble puisse servir à sa vocation résidentielle, étant donné que la durée de vie normale du système de drainage est compromise de manière certaine et importante. En l'espèce, il y a présence d'un vice de construction puisque le système de drainage n'est pas efficace. De plus, l'examen du drain au pourtour des cours anglaises démontre la présence d'eau, ce qui n'est pas normal. L'administrateur ne pouvait se contenter de dire qu'il n'y avait aucune infiltration d'eau pour conclure qu'il n'y avait aucune perte de l'ouvrage. Il devait aussi vérifier si la composante de l'immeuble était essentielle et si elle comportait une déficience pouvant mettre en péril la solidité et la stabilité de l'immeuble. Les trouvailles expliquées par l'expert du bénéficiaire sont la preuve qu'il y a perte du système de drainage nécessaire à la vie utile de l'immeuble faisant l'objet de l'examen. Les dommages constatés au drain mettent cette composante essentielle en péril et constituent la preuve d'un vice de construction et de réalisation.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 3321-3327 GAÉTAN-BOUCHER, bénéficiaire, c. 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Richer et 9141-3873 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 137786-1 et S10-260301-NP, 2011-11-15

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.

DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124

Rousseau et 9097-9774 Québec inc. (Habitations Mecca), Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-211001-NP, 2009-02-13

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.

La bénéficiaire a acheté sa résidence en juillet 2007. L'immeuble avait déjà fait l'objet d'une déclaration de réception en mars 2003 par son propriétaire initial. Le 23 janvier 2008, elle a dénoncé à l'administrateur une fuite d'eau venant de l'entrée principale d'eau survenue la journée même. Quelques jours plus tard, elle a fait parvenir une dénonciation à l'entrepreneur. Elle a fait effectuer les travaux de réparation et, au mois de mars suivant, elle a déposé une demande de réclamation. L'administrateur a conclu que le bris du conduit extérieur du conduit d'alimentation en eau ne respectait pas les critères du vice majeur et il a rejeté sa réclamation. En effet, les vices majeurs qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux sont couverts par la garantie. Le vice majeur peut être un vice de conception, de construction ou de réalisation d'un ouvrage, ou encore un vice du sol. Dans ce cas, le système d'alimentation en eau de la résidence de la bénéficiaire est un ouvrage et l'absence d'alimentation en eau peut être attribuée à deux vices, l'un de construction et de réalisation et l'autre de construction ou de conception. La bénéficiaire n'était toutefois pas tenue d'établir la cause exacte de la perte ou à déterminer explicitement le vice: elle n'avait qu'à démontrer la perte de l'ouvrage, soit le système d'alimentation en eau, ce qu'elle a fait. Ce vice majeur ayant été dénoncé dans les cinq ans suivant la fin des travaux, il y a lieu d'accueillir la demande de la bénéficiaire.

LINE ROUSSEAU, bénéficiaire, et 9097-9774 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS MECCA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

Vice de réalisation