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Vice de conception

Richer et 9141-3873 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 137786-1 et S10-260301-NP, 2011-11-15

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.

DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124

9159-9431 Québec inc. (Colisium Construction) et Calvé, Me Philippe Patry, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-160901-NP et 20394 / 504088, 2011-06-07

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

En mai 2009, le bénéficiaire a procédé à la vidange de sa fosse septique après avoir constaté que le liquide était plus haut que les tuyaux. Le spécialiste qu'il a engagé à cette fin l'a informé que sa fosse présentait un problème et il a donc adressé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu qu'il s'agissait d'un vice caché et que le colmatage prématuré du champ d'épuration était directement lié à sa mauvaise réalisation et au branchement du système de collection des eaux pluviales au puisard du réseau sanitaire. L'entrepreneur a reçu l'ordre d'exécuter les travaux nécessaires pour régler la situation, ce qu'il conteste. L'administrateur a commis une erreur dans sa décision puisque la garantie contre les vices cachés était déjà expirée au moment où le bénéficiaire a présenté sa réclamation, de sorte que la garantie applicable était celle contre les vices de conception, les vices de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sol. L'administrateur a également eu tort de conclure que le colmatage du champ découlait d'une mauvaise réalisation et du branchement du système de collection puisqu'il s'agissait réellement d'un vice sur le plan de la conception du système septique, pour lequel l'entrepreneur est responsable. Ce vice, dont les conséquences ont été établies, a réduit de manière importante l'utilisation pouvant être faite du bâtiment, au point où il serait possible de parler d'une perte de l'ouvrage. La garantie concernant les vices de conception trouve donc application, et l'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.

9159-9431 QUÉBEC INC. (COLISIUM CONSTRUCTION), entrepreneur, et GABRIEL CALVÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC./LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27

Rousseau et 9097-9774 Québec inc. (Habitations Mecca), Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-211001-NP, 2009-02-13

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.

La bénéficiaire a acheté sa résidence en juillet 2007. L'immeuble avait déjà fait l'objet d'une déclaration de réception en mars 2003 par son propriétaire initial. Le 23 janvier 2008, elle a dénoncé à l'administrateur une fuite d'eau venant de l'entrée principale d'eau survenue la journée même. Quelques jours plus tard, elle a fait parvenir une dénonciation à l'entrepreneur. Elle a fait effectuer les travaux de réparation et, au mois de mars suivant, elle a déposé une demande de réclamation. L'administrateur a conclu que le bris du conduit extérieur du conduit d'alimentation en eau ne respectait pas les critères du vice majeur et il a rejeté sa réclamation. En effet, les vices majeurs qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux sont couverts par la garantie. Le vice majeur peut être un vice de conception, de construction ou de réalisation d'un ouvrage, ou encore un vice du sol. Dans ce cas, le système d'alimentation en eau de la résidence de la bénéficiaire est un ouvrage et l'absence d'alimentation en eau peut être attribuée à deux vices, l'un de construction et de réalisation et l'autre de construction ou de conception. La bénéficiaire n'était toutefois pas tenue d'établir la cause exacte de la perte ou à déterminer explicitement le vice: elle n'avait qu'à démontrer la perte de l'ouvrage, soit le système d'alimentation en eau, ce qu'elle a fait. Ce vice majeur ayant été dénoncé dans les cinq ans suivant la fin des travaux, il y a lieu d'accueillir la demande de la bénéficiaire.

LINE ROUSSEAU, bénéficiaire, et 9097-9774 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS MECCA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

Plourde et Habitations MG inc., Me Jean Moisan, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S06-0702-NP, 2008-12-09

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

La demande d'arbitrage des bénéficiaires porte notamment sur le niveau d'implantation de leur maison. Lorsqu'ils ont signé leur contrat de construction avec l'entrepreneur, la rue où était situé le terrain choisi, qui est en pente descendante assez prononcée, était en développement, les terrains immédiatement voisins n'ayant pas été construits. En mai 2006, soit environ 10 mois après la réception, une inspection complète de la maison a été effectuée et un examen des photographies prises à l'époque permet de constater que la maison, qui était alors seule dans l'environnement immédiat, ne paraissait pas incorrectement implantée quant à sa hauteur. Les maisons immédiatement voisines ont été construites au cours de l'été 2006 et il semble évident que ces voisins n'ont pas tenu compte du principe que leur immeuble devait s'harmoniser avec l'environnement, notamment de façon à former un décalage en escalier avec celui des bénéficiaires. Il en résulte que, par rapport à son voisinage immédiat, la maison des bénéficiaires paraît enfoncée. Or, au début des travaux, l'entrepreneur ne pouvait savoir à quel niveau les éventuels voisins construiraient ou feraient construire leurs propres résidences, et il était fondé à présumer que ceux-ci implanteraient leurs résidences en tenant compte de celle qui existait et à des niveaux compatibles et acceptables. Des correctifs devront néanmoins être apportés en raison du non-respect d'une exigence énoncée au Code national du bâtiment 1995 selon laquelle il doit y avoir un dégagement entre le sol tel qu'il sera au final et le dessus du mur de fondation et du revêtement extérieur d'au moins huit pouces. Bien que les bénéficiaires demandent que la fondation de la maison soit exhaussée de 30 pouces pour pallier la situation, la suggestion de l'administrateur de creuser le sol devant la maison pour l'abaisser au niveau requis par le code est retenue.

FRANCIS PLOURDE et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS M.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 38, 106, 109, et 116

Vice de conception