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Mauvaise utilisation du bâtiment

Syndicat de la copropriété L'Orée du Parc et 9166-6735 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), A-20566, U-506084, 100705001 et 13 249-14, 2012-06-13

Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Rejetées.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de ventilation de son immeuble. Ainsi, il a mentionné l'absence de grille de transfert entre les corridors et les appartements et a fait valoir que l'absence d'un système de compensation d'air visant à contrer les pertes provoquées par le fonctionnement des extracteurs d'air causait une ventilation inadéquate et irrégulière ainsi que de la condensation dans les fenêtres, qui se changeait par la suite en glace. L'administrateur a accueilli la réclamation du bénéficiaire sur ce point et l'entrepreneur conteste cette décision. Il soutient notamment que des systèmes d'extraction, d'infiltration et de ventilation d'air plus performants peuvent être conçus et installés, mais que cela fait inévitablement augmenter le prix d'achat des unités et que, en l'espèce, des choix ont été faits avec le promoteur du projet, compte tenu des prévisions budgétaires et du prix de vente anticipé. Il indique aussi que les problèmes dont font état les propriétaires seraient liés à leur utilisation de leur résidence. En l'espèce, l'administrateur a eu raison de conclure que l'entrepreneur ne s'était pas conformé aux normes applicables pour assurer une ventilation adéquate dans certaines unités du bâtiment, et il faut conclure à la présence d'une malfaçon non apparente. Par ailleurs, plusieurs occupants sont forcés de vivre dans des conditions où ils n'ont pas une ventilation minimale et une qualité d'air qui leur permettrait d'obtenir un degré de confort acceptable, de sorte qu'on pourrait même conclure à l'existence d'un vice caché. Il paraît évident que le choix du système et son caractère élémentaire ont été motivés par des contraintes budgétaires, et rien ne démontre une utilisation anormale des lieux par les occupants. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs requis afin d'assurer que, pour les unités d'habitation touchées, les normes soient respectées.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ L'ORÉE DU PARC, bénéficiaire, et 9166-6735 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 53

Fiset et Groupe Axxco inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 53010 et S09-010701-NP, 2011-12-20

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant sur 21 points, dont un problème à une grille de ventilation au plancher et la présence d'espacements entre les lattes de bois de leur plancher. En ce qui concerne la grille de ventilation, l'administrateur a constaté qu'elle n'était pas fixe, et il a requis de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux nécessaires pour régler le problème, sans toutefois lui dicter une méthode précise. Or, les bénéficiaires contestent la décision rendue, car ils voudraient imposer à l'entrepreneur la solution qui a été suggérée par leur propre entrepreneur. Cette contestation ne peut être retenue. L'entrepreneur a le libre choix des moyens à adopter pour exécuter des travaux, pour autant que ceux-ci soient effectués selon les règles de l'art et l'usage du marché. Quant au plancher des bénéficiaires, l'administrateur a rejeté la réclamation au motif que le problème était causé par le manque d'humidité dans l'unité de logement, lequel était directement relié à l'usage et à l'entretien faits par les bénéficiaires. Sa décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas démontré une faute de la part de l'entrepreneur. Ainsi, leur expert, qui a prétendu que la cause vraisemblable du problème était un taux d'humidité trop bas lors de l'installation, n'a pas écarté la possibilité d'une autre cause. Par ailleurs, l'omission de l'entrepreneur de fournir un guide ou des instructions aux bénéficiaires concernant les précautions à prendre pour préserver le plancher de la dégradation causée par un manque d'humidité ne constitue pas une faute de nature à engager sa responsabilité. La demande d'arbitrage doit donc aussi échouer quant à ce point.

KARINE FISET et un autre, bénéficiaires, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 29, 38, 52, 107, et 116

Syndicat de copropriété 2306 à 2314 Harriet-Quimby et Groupe Maltais inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 036706-2 et 070620001, 2007-09-20

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38

Construction Trilikon inc. et Lussier, M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 010988-1 et 070614001, 2007-09-12

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

L'entrepreneur prétend que les problèmes d'infiltrations d'eau au sous-sol et de condensation sur le système d'échangeur d'air dénoncés par les bénéficiaires résultent d'une mauvaise utilisation du bâtiment. Il reproche notamment aux bénéficiaires de maintenir un taux d'humidité trop élevé, d'avoir enlevé une plinthe électrique au sous-sol et d'y avoir construit des étagères ainsi qu'une penderie nuisant à une bonne aération. Toutefois, la plinthe électrique a été réinstallée et la construction d'une penderie et d'étagères constitue une utilisation normale d'un sous-sol. De plus, la preuve révèle que le taux d'humidité est normal. Ce sont plutôt des problèmes d'isolation qui causent les infiltrations d'eau. Aussi, l'installation de l'échangeur d'air est déficiente et provoque des accumulations d'eau anormales. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue.

CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, c. NADIA LUSSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Jobin et Carrefour St-Lambert Lemoyne inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061215001 et 073588-1, 2007-03-08

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Comme le problème de retour d'air dont se plaignent les bénéficiaires est attribuable à la décision de leur syndicat de copropriétaires de ne pas utiliser le système de ventilation centrale et à son omission de garder l'ensemble immobilier en pression positive, il n'y a pas lieu de donner suite à la réclamation sur ce point puisqu'il s'agit d'une situation exclue par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les travaux effectués par l'entrepreneur au cabinet des toilettes n'ont pas fait suite à une décision de l'administrateur, et la demande sur ce point ne peut être accueillie. Les bénéficiaires ayant omis de dénoncer à l'administrateur le problème de jonction à l'angle du comptoir de la cuisine, cette partie de leur réclamation est rejetée. Ils devront débourser 50 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.

MARYSE JOBIN et un autre, bénéficiaires, et CARREFOUR ST-LAMBERT LEMOYNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Syndicat de copropriété «Le Carré Rosemont-Boyer» et Société immobilière Leroux inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 052896 et 050513001, 2005-10-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116

Vagner et Développement Les terrasses de l'Île inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2003-12-16

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.

ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116

Mauvaise utilisation du bâtiment