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Pyrite, pyrrhotite

Bergeron c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., Juge Lorne Giroux, 200-09-007428-110, 2011-07-11

Requête pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en révision judiciaire demandant l'annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée.

L'arbitrage avait été demandé conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'arbitre a déclaré que les dalles du sol du garage et du sous-sol de la maison des requérants devaient être réparées et que les murs des fondations, aux endroits des fissures, devaient être corrigés. Il a cependant refusé d'ordonner le remplacement complet des fondations de l'immeuble parce que aucune menace ou probabilité réelle de désordre important n'avait été mise en preuve. Les prétentions des requérants selon lesquelles la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats sulfureux utilisés pour la préparation du béton des murs des fondations constituait un vice caché ont été rejetées. Le juge de première instance était bien fondé à conclure que l'erreur de l'arbitre quant à la teneur en sulfure ne justifiait pas l'intervention de la Cour supérieure. Cette erreur n'était pas susceptible de remettre en cause la détermination fondamentale de l'arbitre, fondée sur la preuve d'expert, voulant qu'il n'y ait pas de menace à la propriété résultant de la seule présence de pyrite dans le béton des fondations. En fait, ce que demandent les requérants, c'est qu'une nouvelle appréciation de la preuve qui a été administrée devant l'arbitre soit faite. Ce n'est pas le rôle de la Cour supérieure lorsqu'elle doit se prononcer sur le caractère raisonnable de la décision d'un arbitre. La requête pour permission d'appel ne soulève aucune question de principe justifiant qu'elle soit accueillie.

ALAIN BERGERON ET NANCY BOULANGER, requérants - requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., intimée - intimée, RENÉ BLANCHET, MIS EN CAUSE - INTIMÉ, ET LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause - mise en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 106

Bégin et Construction G. Therrien inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 39712-3632 et 2011-06-001, 2011-05-30

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

À l'automne 2009, les bénéficiaires ont remarqué l'apparition d'une fissure au plancher de béton de leur garage. À l'automne 2010, au moment d'appliquer un scellant protecteur sur ce plancher, ils auraient aperçu de multiples microfissures disposées en forme de toile d'araignée. Au mois d'octobre, les bénéficiaires, soupçonnant un problème de pyrite, ont adressé une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu qu'ils n'avaient pas dénoncé la situation dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige que la dénonciation se fasse dans les six mois suivant la découverte. L'administrateur a considéré que la découverte avait eu lieu à l'automne 2009. Les parties n'ont pas la même position quant au moment où le délai de dénonciation a commencé à courir. En l'espèce, l'apparition d'une fissure, résultant dans la majorité des cas du rétrécissement du béton, est une situation courante qui n'a rien d'alarmant en soi. Ce n'est qu'à l'automne 2010 que les bénéficiaires ont pu constater ou, du moins, soupçonner la gravité et l'étendue réelles du problème touchant le plancher de leur garage. D'ailleurs, un expert qui a visité les lieux à deux reprises en 2011 avait lui-même affirmé aux bénéficiaires, lors de sa première visite, qu'ils n'avaient pas à s'inquiéter puisqu'il n'était probablement pas question d'un cas de pyrite. Il y a donc lieu de conclure que les premières manifestations se sont réellement produites à l'automne 2010 et que, par conséquent, les bénéficiaires ont présenté leur demande à l'intérieur du délai de six mois prévu au règlement. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur la réclamation.

SYLVIE BÉGIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G. THERRIEN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21

Bergeron c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., Juge Marc St-Pierre, 400-17-002044-093, 2011-05-06

Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé à l'entrepreneur l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble et ont avisé l'administrateur dans les mois suivants. Ils ont ensuite présenté une réclamation auprès de ce dernier, qui a refusé d'intervenir dans une décision rendue en septembre 2006. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et leur réclamation a alors été accueillie en partie. En effet, l'arbitre a déclaré que les dalles sur le sol du garage et au sous-sol devraient être réparées et que les infiltrations d'eau à travers les murs de fondation devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires, estimant que l'arbitre aurait dû déclarer que les fondations devaient être remplacées entièrement étant donné la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats utilisés pour la préparation du béton, demandent la révision judiciaire du jugement rendu. L'administrateur fait valoir qu'il est d'accord avec la sentence qui a été rendue. En l'espèce, la Cour supérieure ne peut pas substituer ses conclusions à celles de l'arbitre, qui a jugé qu'il n'y avait pas de vice caché relié à la pyrite ou à la pyrrhotite dans le béton ayant servi à couler les fondations de la maison des bénéficiaires. L'arbitre a une compétence exclusive quant à certains éléments relevant de son domaine d'expertise. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas remis en cause la détermination de celui-ci selon laquelle il y avait absence de menace à leur propriété, et il n'est pas possible d'écarter la conclusion de l'arbitre quant à l'absence de vice caché, cette conclusion étant fondée sur son interprétation de la preuve.

ALAIN BERGERON et une autre, requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et un autre, intimés, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12

Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276

Mailhot et Construction Paul Dargis inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2010-06-001 et 79969-1, 2011-03-30

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2005. Au printemps 2008, ils ont constaté l'apparition de fissures. Au mois d'octobre suivant, ils ont fait parvenir à l'entrepreneur une dénonciation relativement à ces fissures, lui témoignant leur inquiétude. Une visite a été effectuée par l'entrepreneur et par un représentant de l'administrateur, qui ont conclu que les fissures observées n'étaient pas reliées à un problème de pyrite, apaisant ainsi les craintes du bénéficiaire. En 2010, les fissures existantes ont progressé et d'autres fissures importantes sont apparues, dont l'une dans les fondations. À ce moment, l'entrepreneur et un autre représentant de l'administrateur ont reconnu que la situation correspondait à un cas de pyrite. Le bénéficiaire a alors présenté une réclamation, mais l'administrateur a conclu que celle-ci n'avait pas été transmise dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème, qui, selon lui, datait de 2008. L'administrateur a toutefois commis une erreur. Il faut considérer que les premières manifestations du problème de pyrite sont celles observées en 2010 et, par conséquent, conclure que le bénéficiaire a agi avec diligence en dénonçant le problème dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc retourné à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur le fond.

RENÉ MAILHOT et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21

Carrier et Construction Paul Dargis inc., Me Reynald Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-061001-NP, 2010-04-09

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juillet 2005. Au mois d'octobre 2008, un voisin lui a fait remarquer la présence de fissures sur les fondations de sa maison. Il a donc fait parvenir une réclamation à l'entrepreneur le 6 octobre, qualifiant les fissures d'«anormales» et attribuant la situation à un problème de pyrite. Il n'a toutefois pas dénoncé la situation à l'administrateur à ce moment. L'entrepreneur a confirmé au bénéficiaire le caractère anormal du problème mais lui a dit de ne pas s'inquiéter puisque son travail était garanti pendant une période de cinq ans et qu'il s'occupait de l'affaire. Le 11 mai 2009, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois, à la suggestion de l'entrepreneur. Au début du mois de juin, l'administrateur a reçu une réclamation du bénéficiaire. Celle-ci a été rejetée parce que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé le problème touchant les fondations à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser six mois à partir de la découverte ou de la survenance du vice ou, lorsque les vices ou les pertes apparaissent graduellement, à partir de leur première manifestation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les décisions qu'il a présentées pour appuyer sa position laissent voir une tendance selon laquelle il n'est pas possible de prolonger ou de raccourcir ce délai de six mois. En l'espèce, le bénéficiaire devait dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant leur découverte, en octobre 2008. Il n'a pas respecté ce délai, et il faut donc conclure que la décision de l'administrateur était bien fondée.

CLAUDE CARRIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116

Boulanger et Constructions Levasseur inc., Me René Blanchet, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 06-335 PM et S05-1007-NP, 2009-11-04

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble. Attribuant cette situation à la présence de pyrite et de pyrrhotite dans le gros agrégat du béton des fondations, ils ont déposé une demande d'arbitrage. Ils allèguent que la présence de pyrite dans les murs des fondations fait qu'ils sont entachés de vices cachés et de malfaçons qui nuisent grandement à la qualité de l'immeuble et qu'elle diminue la valeur marchande de leur résidence. Ils veulent donc que l'immeuble soit soulevé et que les fondations soient refaites, évaluant le coût des réparations nécessaires à 140 000 $. L'administrateur a considéré que les fissures ne remplissaient pas le critère de gravité associé à un vice caché et il a refusé d'intervenir. En l'espèce, il est compréhensible que les bénéficiaires, devant un signalement de sulfure dans les agrégats des murs des fondations de leur résidence, demandent le démantèlement de celles-ci et leur reconstruction avant la fin de la période de garantie. Toutefois, il n'y a aucune certitude quant à la détérioration éventuelle du béton des murs. D'ailleurs, aucune détérioration associée à la présence de sulfure n'a été constatée depuis l'acquisition de l'immeuble, ce qui porte à croire qu'il n'y en aura pas à l'avenir. Les infiltrations d'eau par les murs des fondations constituent toutefois un vice caché qu'il sera nécessaire de corriger.

NANCY BOULANGER et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 23

Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2011-05-06), 400-17-002044-093, 2011 QCCS 3848, SOQUIJ AZ-50776107. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276

Pigeon et Immeubles Beaumont inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), PG 2006-94, 2006-09-023, 06-334 PM, 06-334 SP, 01-10790-0 et C015 418-1, 2008-09-02

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.

La réception du bâtiment a eu lieu en mai 2000. En février 2004, les bénéficiaires ont présenté à l'administrateur les démarches entamées avec l'entrepreneur pour régler un différend concernant la dalle de béton au sous-sol de leur maison, qui présentait de nombreuses fissures. L'administrateur a conclu que la réclamation n'était pas couverte par le plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, position qu'il a maintenue dans une décision subséquente. Le 17 octobre 2006, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage. L'entrepreneur a donc présenté une requête en irrecevabilité, invoquant le fait que la dénonciation des problèmes n'aurait pas été signifiée dans un délai raisonnable depuis la découverte des fissures. À ce stade, il faut déterminer si les fissures peuvent être qualifiées de vice majeur, ce qui mènerait à l'application de la responsabilité de cinq ans qui incombe à l'entrepreneur, et si la dénonciation de février 2004 peut ne pas être frappée de prescription en vertu du contrat. En l'espèce, la qualification des fissures comme constituant un vice majeur est discutable, de même que la validité de la dénonciation. Les parties auront donc l'occasion de débattre le fond du litige afin de déterminer si les fissures à la dalle de béton du sous-sol de l'immeuble entraînent l'obligation de réparation de l'administrateur.

SANDRA PIGEON et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

Gagnon et Constructions Levasseur inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060831001 et 011697-1, 2006-12-12

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation au motif qu'elle n'avait pas été présentée dans un délai de six mois suivant la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas démontré leur impossibilité de dénoncer les malfaçons plus tôt en raison des pourparlers qui avaient lieu avec l'administrateur et ont négligé de lire le contrat, leur demande d'arbitrage doit être rejetée. Ils devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.

FRANÇOIS GAGNON et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116

Pyrite, pyrrhotite