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Insonorisation

Syndicat de copropriété du 5366, 10e avenue et Développement P10 inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S18-081301-NP et S18-112101-NP, 2019-09-24

Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.

Dans une première décision, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, relative à la conformité de l'escalier extérieur arrière de l'immeuble. D'une part, il a constaté que la main courante n'était pas continue, ce qui est contraire aux exigences du Code national du bâtiment - Canada 2005. D'autre part, il a noté que, à certains endroits, l'espace entre la main courante et le mur était trop étroit pour y laisser glisser la main. Dans une seconde décision, l'administrateur a conclu à la présence d'un problème d'insonorisation. Ainsi, bien que les résultats de tests aient été majoritairement conformes aux exigences minimales, ils ne respectaient pas l'indice mentionné dans le devis présenté aux propriétaires et faisant partie intégrante des contrats signés. L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il vérifie toutes les cloisons mitoyennes pour s'assurer qu'un indice de transmission de son (ITS) 60 soit obtenu partout où une insonorisation serait nécessaire. En ce qui concerne la main courante, la demande d'arbitrage doit être accueillie quant à son caractère continu. Vu la largeur de l'escalier, le Code national du bâtiment - Canada 2005 ne prévoit qu'une seule main courante et on trouve une main courante continue du côté gauche. Il est inexact de prétendre que cette main courante devrait se trouver du côté droit. La décision de l'administrateur doit être retenue quant au manque d'espace derrière la rampe sur le garde-corps, un dégagement d'au moins 50 millimètres devant se trouver entre la main courante et la surface située derrière elle. En ce qui a trait à l'insonorisation, le bénéficiaire et l'entrepreneur s'étaient entendus sur une composition des murs répondant à la norme Field ITS (FITS) 56, ce qui est supérieur à la norme FITS 50 établie au Code national du bâtiment - Canada 2005. Or, l'entrepreneur avait une obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis. Il devra donc s'assurer qu'un indice FITS 56 soit obtenu partout où une insonorisation est nécessaire et faire lui-même les tests qui s'imposent à cette fin.

Développement P10 Inc., entrepreneur, et Syndicat de copropriété du 5366, 10e avenue, bénéficiaire, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 2605-2611 St-Émile et 9256-4103 Québec inc., M. Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-100301-NP et S17-100601-NP, 2018-05-17

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points. Parmi ceux-ci, il a dénoncé des fissures sur le côté gauche du mur de fondation. L'administrateur, d'avis que les fissures relevaient du comportement normal des matériaux, n'a pas retenu ce point. Cette décision doit être maintenue. En effet, il est question d'une réparation rendue nécessaire par une faute du bénéficiaire, vu son entretien inadéquat. La réclamation vise aussi des problèmes d'insonorisation, pour des bruits autant aériens que d'impact. En ce qui a trait aux bruits aériens, l'administrateur devra compléter son inspection en effectuant des tests acoustiques et il devra rendre une nouvelle décision ordonnant à l'entrepreneur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs nécessaires pour atteindre minimalement un indice de transmission du son de 50. Quant aux bruits d'impact, l'obligation de l'entrepreneur en matière de malfaçons vise les normes que les composantes d'un bâtiment doivent respecter relativement à leur performance d'insonorisation. De plus, les recommandations contenues au Code de construction, tout comme celles de la Société canadienne d'hypothèque et de logement qui datent des années 1980, doivent être prises en considération au même titre que les règles de l'art dans l'industrie de la construction résidentielle. Il est donc anormal qu'un bâtiment construit en 2015 ne remplisse pas des critères établis dans les années 1980. Il faut enfin prendre en considération le fait que l'entrepreneur a décidé de changements quant à certains matériaux sans faire approuver ces modifications par les acheteurs. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour atteindre un indice d'isolement aux bruits d'impact de 55.

Syndicat des Copropriétaires du 2605-2611 St-Émile et Madame Salima Ould-Yahia, bénéficiaires, et 9256-4103 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc, administrateur du plan de garantie

SDC 780-784 rue Maclaren Est et Construction J.P.B. Bouwman & Fils inc., Me Philippe Patry, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 161703001 et 16-086NN, 2016-11-18

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé le fait que, à la suite d'une réparation effectuée au plafond d'une unité en vue de corriger un problème d'infiltration d'eau, on a constaté que les matériaux installés pour absorber les sons entre les plafonds étaient thermiques et non acoustiques, contrairement à ce qui avait été indiqué aux plans et devis d'architectes déposés par l'entrepreneur, et que ces matériaux n'avaient pas été installés et scellés de manière adéquate. Par conséquent, les occupants des unités visées par sa réclamation s'étaient plaints de bruits d'impact et aériens en provenance de l'étage supérieur. L'administrateur a exigé que l'entrepreneur retienne les services d'une entreprise spécialisée en acoustique pour faire des tests afin d'établir les travaux correctifs requis. Or, il a ensuite conclu, à la lumière des résultats des tests, que les exigences du Code de construction étaient respectées et qu'une intervention n'était pas nécessaire. Le bénéficiaire a aussi fait faire des tests et il prétend que les normes applicables ne seraient pas respectées. En ce qui concerne les bruits aériens, le Code national du bâtiment -- Canada 2005 prévoit un indice de transmission du son d'au moins 50. Quant aux bruits d'impact, le Guide en acoustique du bâtiment 2009 recommande de viser un indice de 55. En l'espèce, l'indice d'isolation du bruit aérien est respecté. Pour ce qui est de l'indice du bruit d'impact, bien qu'il ne respecte pas l'indice de 55, la norme proposée ne constitue pas une exigence légale à laquelle l'entrepreneur doit se conformer mais plutôt une recommandation. Malgré la frustration du bénéficiaire et l'existence d'un problème sérieux, il faut rejeter sa demande puisque l'administrateur a rempli son obligation de résultat touchant la seule norme qui a force de loi en matière acoustique, soit celle concernant les bruits aériens.

SDC 780-784 RUE MACLAREN EST, bénéficiaire, et CONSTRUCTION J.P.B. BOUWMAN & FILS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Héroux et Constructions Kiraction, Me Errol Payne, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-061901-NP, 2016-06-07

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

En juillet 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence dont la construction remontait à plus de 1 an. Au mois de janvier 2015, elle a dénoncé plusieurs problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a rejeté en partie sa réclamation. Il a notamment conclu que la dénonciation de certaines malfaçons, qui étaient apparentes au moment de la réception de l'immeuble, avait été tardive. La bénéficiaire a expliqué que ce n'est qu'après avoir occupé l'immeuble qu'elle a constaté ces problèmes et qu'elle ne voulait pas les dénoncer au fur et à mesure qu'elle les découvrait, préférant le faire en bloc. Or, compte tenu de la preuve de l'existence des problèmes en cause dès la réception du bâtiment, de l'admission de la bénéficiaire à ce sujet et de son omission de procéder à une dénonciation en temps utile, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur. Ce dernier a aussi conclu que les exigences minimales étaient satisfaites relativement à l'insonorisation contre les bruits aériens. À cet égard, bien que la laine minérale utilisée pour isoler et insonoriser ne corresponde pas parfaitement à ce qu'avait présenté l'entrepreneur, elle est néanmoins d'usage courant et de qualité acceptable. Par ailleurs, le seul test effectué démontre que la norme minimale prévue au Code national du bâtiment -- Canada 2010 est bien respectée.

CÉLINE HÉROUX, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS KIRACTION, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriété 630-632 des Sureaux et Habitations Signature inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 80575-5067, 2013-16-003 et 13 185-104, 2013-12-20

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes d'isolation acoustique. L'administrateur a rejeté la demande quant à deux cloisons séparant des unités de l'immeuble après que son représentant, Labelle, eut effectué des tests acoustiques. Le bénéficiaire critique le caractère précis et professionnel des tests acoustiques effectués par Labelle. Ce dernier a expliqué, avec soin et une connaissance certaine du sujet, la méthode à suivre et les instruments à utiliser, en indiquant qu'il en avait assuré la calibration avant de faire ses tests. Il a aussi expliqué que l'objectif de ses tests était de vérifier si les résultats satisfaisaient aux exigences, à savoir que l'indice de transmission du son à travers les cloisons pertinentes était d'au moins 50 décibels. En l'espèce, il a été démontré que les indices observés étaient supérieurs à 50 décibels et il n'existe aucun motif pour ne pas croire que ces résultats sont exacts dans les faits et que les conclusions de Labelle sont conformes aux normes établies. Rien ne justifie une intervention.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 630-632 DES SUREAUX, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Leclerc et Constructions du Sous-bois (MP) inc., Me Reynald Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-070301-NP, 2013-11-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont négocié un contrat pour la construction d'une résidence. Le contrat fait notamment état de deux extras importants, soit un lié à la construction et à la finition du sous-sol de la résidence ainsi que celui pertinent à la construction d'un logement se trouvant au deuxième étage de l'immeuble. Par ailleurs, lors des discussions, les bénéficiaires ont clairement exprimé leur désir que leur résidence soit insonorisée vu la présence d'un logement à l'étage et c'est pour éviter des problèmes à cet égard que des extras ont particulièrement été requis par le bénéficiaire et suggérés par l'entrepreneur dans le cadre de la négociation du contrat. Or, après avoir emménagé dans leur nouvelle demeure, les bénéficiaires se sont plaints de problèmes d'insonorisation, qu'ils ont dénoncés dans la première année de la prise de possession. Les bénéficiaires demandent maintenant l'arbitrage d'une décision de l'administrateur, qui n'a pas retenu leur réclamation dans son entièreté. Ils prétendent que, malgré l'absence d'une mention précise au contrat pour l'obtention d'un niveau précis d'insonorisation, leur attente raisonnable et objective faisait en sorte qu'ils avaient droit d'obtenir un indice d'insonorisation aux bruits d'impact de 60. L'entrepreneur prétend que rien dans le contrat n'indiquait qu'il fallait livrer une construction pour laquelle l'indice d'insonorisation serait supérieur à ce qui était prévu au Code national du bâtiment -- Canada 2005. En l'espèce, certains des points visent des malfaçons qui devront être corrigées. En ce qui a trait au problème d'insonorisation, même si le contrat est muet quant à l'atteinte d'un indice d'insonorisation, il demeure qu'il y a eu des ajouts au contrat de base à la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur ne peut ignorer son devoir de conseil et prétendre que les bénéficiaires n'ont droit à aucune performance particulière au niveau de bruits d'impact alors qu'il a été question d'insonorisation dans le cadre des discussions et que des coûts additionnels ont été facturés à ce sujet. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour atteindre un indice d'insonorisation de 60.

MADAME GENEVIÈVE LECLERC et MONSIEUR JEAN-FRANÇOIS BERGERON, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie

Tsakiris et Madeco Royal inc., Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-050601-NP, 2013-09-25

Objection préliminaire. Accueillie.

Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur la qualité de l'insonorisation de son unité, située dans un bâtiment en copropriété divise. Plus particulièrement, il a affirmé que, bien qu'on lui ait indiqué que les unités avaient un niveau d'insonorisation supérieur, il pouvait entendre des bruits aériens et d'impacts excessifs, lesquels reflétaient une insonorisation plutôt déficiente, surtout et principalement entre son unité et celles situées au-dessus et en dessous. L'administrateur a procédé à des tests acoustiques et a conclu que les résultats étaient conformes aux exigences du Code national du bâtiment 1995 quant aux bruits aériens, les bruits d'impact n'étant pas régis par celui-ci. Il a rejeté la demande sur ce point. En arbitrage, l'administrateur a présenté une objection préliminaire selon laquelle le bénéficiaire n'était pas celui qui aurait dû présenter la réclamation. En effet, puisque l'insonorisation serait reliée aux parties communes, soit la composition des murs ainsi que des planchers et des plafonds, il prétend que seul le syndicat des copropriétaires pouvait présenter une telle réclamation. En l'espèce, le problème d'insonorisation dont se plaint le bénéficiaire se situe entre son unité et celles avoisinantes. Or, les planchers et les plafonds qui séparent les unités font partie de ce qu'on appelle le «gros oeuvre» des bâtiments, et il s'agit de parties communes. Le recours portant sur les problèmes d'insonorisation devait être entrepris par le syndicat, qui est le seul pouvant agir sur ce point.

M. KONSTANTINOS TSAKIRIS, bénéficaire, et MADECO ROYAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de la copropriété du 117 et 199, rue Latouche, Québec et Habitations Consultants HL inc., Me Tibor Holländer, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG-1691-03-1 et 121805001, 2013-03-04

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

En août 2010, lors d'une inspection préréception, des propriétaires d'unités dans un bâtiment en copropriété se sont plaints d'une mauvaise insonorisation entre celles-ci. Une expertise a permis de conclure que les murs de la cage d'escalier avaient un indice de transmission du son qui ne respectait pas les exigences minimales qu'impose le Code national du bâtiment -- Canada 2005. L'administrateur a conclu que le problème constaté satisfaisait à tous les critères de la malfaçon et qu'il n'était pas apparent au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent. Il a accueilli la réclamation et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires dans un délai de 30 jours, d'où la demande d'arbitrage. L'entrepreneur est d'avis que les cloisons qu'il a utilisées respectent les normes de l'industrie et qu'elles ne seraient pas à l'origine des problèmes d'insonorisation. Bien que l'administrateur et lui aient présenté une expertise favorable à leur position respective, il y a lieu de retenir celle de l'expert de l'administrateur, soit un spécialiste en acoustique dont le témoignage ne dépassait pas son domaine de compétence, ainsi que ses recommandations quant à la manière dont les déficiences dans l'isolation des murs de la cage d'escalier devront être rectifiées. Un délai de 60 jours sera accordé pour l'exécution du travail par l'entrepreneur et la prise de mesures afin d'évaluer l'atténuation du bruit aérien. Ainsi, l'entrepreneur se conformera aux recommandations et effectuera ses travaux dans un délai de 30 jours. Lorsqu'il sera établi que l'isolation répond aux normes minimales, il achèvera les travaux de finition des murs.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 117 ET 119, RUE LATOUCHE, QUÉBEC, bénéficiaire, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Montréal (Office municipal d'habitation de) et Consortium MR Canada ltée, Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-020901-NP, 2012-08-24

Objection préliminaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire a présenté des réclamations visant un immeuble de 83 unités d'habitations et portant notamment sur des problèmes de décollement de carreaux de vinyle au sol et d'insonorisation déficiente de certaines unités. L'administrateur a rejeté sa réclamation quant à ces points au motif que la dénonciation n'aurait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à compter de la découverte d'un problème. En ce qui concerne le revêtement du plancher, la décision doit être infirmée. En effet, même si certains incidents sont survenus au début de 2009, on doit conclure que ce n'est qu'à compter de la mi-septembre qu'il y a eu découverte et prise de connaissance par le bénéficiaire d'une première manifestation d'une importance quelconque alors que huit plaintes de divers occupants ont été déposées. La dénonciation a eu lieu au mois de février 2010, donc à l'intérieur d'un délai de six mois à compter de la découverte. En ce qui concerne le problème d'isolation acoustique, le bénéficiaire a indiqué à l'administrateur au mois de décembre 2011 que des occupants ont signalé à la fin de 2008 ou au début de 2009 la présence d'une déficience. Cette dénonciation est tardive et l'administrateur a eu raison de rejeter cette demande au motif que le délai de dénonciation n'a pas été respecté.

OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriétaires du Domaine du Rocher Phase II et Construction Mont Ste-Adèle inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 11-145MC et 100211001, 2012-06-18

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation à l'administrateur portant notamment sur des problèmes relatifs à l'absence de séparation coupe-feu dans les combles, à la composition du mur mitoyen, qui serait non conforme aux plans approuvés, et à l'insonorisation. L'administrateur n'a pas retenu les réclamations du bénéficiaire sur ces points. En ce qui concerne la séparation coupe-feu, l'experte du bénéficiaire fait valoir que la situation n'est pas conforme à ce qui est prévu au Code national du bâtiment 1995, tandis que l'administrateur a conclu que les normes étaient respectées puisque le plafond est une séparation coupe-feu et que les combles n'excèdent pas les dimensions maximales prévues. En l'espèce, la position de l'administrateur ne convainc pas, car les exigences auxquelles il a fait référence ne portaient aucunement sur les exigences relatives à la construction d'un mur mitoyen. Quant à la composition de ce dernier, l'experte soutient que le panneau installé possède un taux élevé de combustibilité et que l'isolant n'est pas continu dans le mur, ce qui réduit l'indice de transmission du son du mur, tandis que l'administrateur fait valoir que le degré de résistance thermique et l'indice du son respectent les exigences. Sur ce point, le bénéficiaire a démontré que la composition du mur mitoyen était différente et de qualité inférieure en regard de celle qui était prévue aux plans, sans toutefois prouver une absence de conformité quant à la résistance au feu et aux exigences acoustiques. La décision de l'administrateur est maintenue sur ce point, mais il faut noter que ce dernier s'est engagé à obstruer adéquatement toutes les ouvertures dans le mur. Finalement, au regard du problème d'insonorisation, l'experte a constaté une déficience. La réclamation est bien fondée et le problème, qui résulte en partie d'une mauvaise réalisation des travaux, devra être corrigé par l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DU ROCHER PHASE II, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MONT STE-ADÈLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 38

Entreprises Chapam ltée et Syndicat des copropriétaires condo «SO» phase 2, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-020901-NP, 2010-12-10

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé un problème d'insonorisation de murs et de plafonds. Dans une première décision, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour régler le problème constaté, ce que ce dernier n'a pas contesté. Lorsque le bénéficiaire a allégué que certains travaux restaient à exécuter tandis que d'autres étaient insatisfaisants, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'appliquer une méthode corrective précise à des murs qui avaient déjà fait l'objet de correctifs et à d'autres murs, situés de part et d'autre de l'escalier intérieur commun. L'entrepreneur conteste cette dernière décision, mais elle doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur n'a pas démontré, comme il devait le faire, que les travaux qu'il a effectués auraient rendu le niveau d'insonorisation conforme aux exigences du Code du bâtiment 1995. Par ailleurs, il ne pouvait reprocher à l'administrateur de ne pas lui avoir donné les détails des travaux correctifs à effectuer dans le contexte de la première décision rendue. L'administrateur a préféré laisser le choix des moyens d'exécution à l'entrepreneur, qui devait en principe avoir une meilleure connaissance de l'immeuble qu'il avait construit et qui, dans l'exécution des correctifs, devait faire le nécessaire pour atteindre un résultat précis. De plus, l'entrepreneur ne peut prétendre qu'il y aurait eu approbation de ses plans par l'administrateur et que cela l'aurait libéré de son obligation de livrer un immeuble conforme au code.

LES ENTREPRISES CHAPAM LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CONDO «SO» PHASE 2, le bénéficiaire

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 35, et 9999

Habitations La Rémoise inc. et Constructions De Castel inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 135096-1 et 2009-09-015, 2010-02-19

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'immeuble visé comporte 24 logements et il est à vocation sociale. Il a été reçu en février 2008 et, dès le mois de juin de la même année, le bénéficiaire a fait part à l'entrepreneur et à l'architecte du projet de quelques problèmes d'acoustique. Malgré certains travaux correctifs, en novembre, le bénéficiaire a affirmé à l'entrepreneur et à l'administrateur que le problème existait encore. En janvier 2009, la firme d'experts Octave Acoustique a produit un rapport dans lequel elle mettait l'entrepreneur en garde du fait qu'il pourrait y avoir des problèmes d'acoustique dans les logements de l'immeuble, et l'administrateur a demandé à celui-ci d'intervenir. Par ailleurs, en juillet, l'administrateur, qui avait retenu sa propre firme d'experts, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs jugés nécessaires. Cette décision ayant été rendue, le bénéficiaire a présenté une nouvelle dénonciation le même mois, réclamant que soient réglées toutes les faiblesses acoustiques dans chacun des 24 logements. L'administrateur affirme que cette dernière dénonciation n'a pas été effectuée dans un délai raisonnable. En l'espèce, il est question d'un vice caché. En effet, le problème d'acoustique entre les murs joignant les différents logements était caché au moment de la réception et il est apparu au bénéficiaire au fur et à mesure qu'il recevait les plaintes des locataires. Il faut aussi considérer qu'il a reçu les assurances de l'architecte et de l'entrepreneur selon lesquelles il n'y avait pas de problèmes et il avait donc des motifs de douter du fondement de plaintes de ses locataires. Ce n'est qu'au moment de la réception du rapport d'expertise d'Octave Acoustique que le bénéficiaire a pu connaître l'étendue et la gravité du problème acoustique, et c'est donc ce moment qui doit être considéré comme le début du délai de dénonciation. Par conséquent, il faut conclure que le bénéficiaire a procédé avec diligence et à l'intérieur du délai raisonnable de six mois. L'administrateur devra décider si la réclamation est bien fondée.

LES HABITATIONS LA RÉMOISE INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DE CASTEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, et 21

Bertone et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebelan), M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-070ES et 090206002, 2009-10-29

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

En octobre 2006, les bénéficiaires ont signé la «Déclaration de réception du bâtiment» pour leur immeuble, dans laquelle étaient indiqués des éléments qui devaient faire l'objet de parachèvement, de correction et de réparation. En mars 2008, ils ont dénoncé l'existence de certaines déficiences, dont le fait que certains travaux d'isolation thermique et acoustique prévus aux plans n'avaient pas été exécutés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision sur cette question, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, qui exigent à présent le parachèvement des travaux. En l'espèce, les articles 9 et 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s'appliquent. Pour que le parachèvement de travaux puisse être couvert par la garantie, le manquement de l'entrepreneur doit être dénoncé, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois jours suivant cette date. Or, les bénéficiaires ont dénoncé ces problèmes en 2008, ne respectant pas les délais applicables.

MADAME LINDA BERTONE et MONSIEUR ALESSANDRO SCAFURO, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, et 116

Pomone et Habitations Signature inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 080730001, 2009-01-14

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

La demande d'arbitrage des bénéficiaires concerne un problème d'insonorisation. L'administrateur a constaté qu'un délai de deux ans s'était écoulé entre la découverte ou la survenance du problème et la dénonciation par écrit de celui-ci. L'administrateur, de même que l'entrepreneur, a fait valoir que le recours des bénéficiaires ne serait pas recevable parce que la dénonciation ne s'est pas faite dans un délai raisonnable. La dénonciation prévue à l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être faite par écrit et elle est impérative et essentielle. Par ailleurs, le bénéficiaire doit respecter le délai de six mois prévu à ce même article, sinon son droit à la couverture du plan de garantie et son droit à l'arbitrage ne peuvent pas être exercés.

SYLVAIN POMONE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 27, 34, et 116

St-Pierre et 9168-5784 Québec inc. (I Développement), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 5032148, 080723001 et 13 249-11, 2008-09-11

Requête en rejet de la demande d'arbitrage de la bénéficiaire. Accueillie.

La bénéficiaire se plaint des bruits d'écoulement d'eau provenant des colonnes de plomberie desservant son unité et celle du dessus. Les travaux effectués par l'entrepreneur ne lui ont pas donné satisfaction. L'administrateur a conclu à l'absence de bruit. Le nombre de décibels ne s'élève qu'à 9,7 pendant les évacuations d'eau, alors que le Code national du bâtiment 1995 prévoit qu'une lecture ne dépassant pas 50 décibels est acceptable. La demande de la bénéficiaire n'a aucune chance de succès. Toutefois, comme c'est elle qui a retenu les services d'un expert pour mesurer le nombre de décibels et qu'il y avait effectivement des bruits d'écoulement d'eau, il ne serait pas équitable qu'elle supporte tous les frais d'arbitrage. En conséquence, elle partagera ces coûts avec l'administrateur.

RENÉE ST-PIERRE, bénéficiaire, et 9168-5784 QUÉBEC INC. (I DÉVELOPPEMENT), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Raynauld et Construction Bois arts inc., M. Gilles LeBire, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 0028444 et 050323002, 2007-03-06 (décision rectifiée le 2007-03-06)

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

L'arbitre doit déterminer s'il y a atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En l'espèce, l'entrepreneur a livré aux bénéficiaires un bâtiment non terminé et dont certains travaux étaient mal exécutés. L'administrateur a accueilli 32 des 47 réclamations formulées par les bénéficiaires. Parmi celles qui ont été rejetées, six sont portées à l'arbitrage. Les circonstances fondent à décider selon l'équité. Le lavabo et le plafonnier de la salle de bains devront être remplacés, et six prises électriques devront être ajoutées au sous-sol. Les demandes relatives à la finition sont toutefois rejetées parce qu'elles n'ont pas été dénoncées lors de la prise de possession du bâtiment. Par ailleurs, les bénéficiaires ont supporté des frais d'expertise de 1 441 $ pour faire vérifier l'insonorisation du mur mitoyen. Bien que celle-ci soit suffisante, les frais d'expertise seront partagés en raison du manque de collaboration de l'entrepreneur et de l'administrateur, qui auraient pu transmettre le rapport de leur propre expert aux bénéficiaires.

DANIEL RAYNAULD et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION BOIS ARTS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 124, et 128

Porco et Projets immobiliers Badalone, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 050628002 et 072521, 2007-02-12

Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.

La réclamation des bénéficiaires quant au manque d'insonorisation du mur mitoyen est rejetée puisque l'entrepreneur a démontré que la construction respectait les normes minimales du Code national du bâtiment 1995 en pareille matière. Les bénéficiaires contestent également une décision de l'administrateur ayant exigé que l'entrepreneur remplace toutes les lamelles de bois franc où les noeuds sont désolidarisés. Cette correction est insuffisante et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs prévus dans la décision de l'administrateur, en plus de remplacer les lattes de bois où un bouche-pores est utilisé pour une superficie visible par latte excédant 10 millimètres carrés.

SANTINA PORCO et un autre, bénéficiaires, et LES PROJETS IMMOBILIERS BADALONE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 116

Roll et Groupe Maltais (97) inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060224001 A et 060224001 B, 2006-06-06

Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.

Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.

WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140

Syndicat de copropriété 7565, chemin Westover et Développement Les terrasses de l'Île inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-11-07

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur

Lachapelle et 134893 Canada inc., Gilles R. Leonard, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 01-1205, 2002-02-22

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.

LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Insonorisation