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Faillite

Asselin Martin et Construction Stéphane Bédard inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-12-002 et 096742-1 (08-023LS), 2008-09-12

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.

En octobre 2004, les bénéficiaires ont conclu avec l'entrepreneur un contrat de construction pour une maison d'habitation. Les travaux n'ont pas été terminés à la date prévue et les bénéficiaires, qui avaient pris possession de leur nouvelle résidence, ont procédé à des travaux d'une valeur de plus de 82 550 $ pour la rendre habitable. En effet, non seulement l'entrepreneur avait délaissé le chantier, mais il avait également mis fin à ses activités. Ils ont réclamé cette somme de 82 550 $ à l'administrateur, qui a rejeté leur demande. Lorsque l'entrepreneur avait fait faillite, le syndic a intenté un recours contre les bénéficiaires, invoquant le fait que certaines sommes dues étaient en souffrance en vertu du contrat de construction. Les bénéficiaires et le syndic ont conclu une transaction qui a mis fin à leur différend. Selon l'administrateur, il aurait aussi été libéré de ses propres obligations envers les bénéficiaires lorsque la transaction est intervenue. Sa position ne peut toutefois pas être retenue. Le syndic à la faillite de l'entrepreneur et les bénéficiaires étaient les seules parties à une transaction intervenue pour résoudre un conflit qui, contrairement au recours opposant les bénéficiaires à l'administrateur, ne portait pas sur des droits reliés au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, les obligations découlant du règlement, dont celles de l'administrateur à l'égard des bénéficiaires, sont d'ordre public et il n'est pas possible d'en étendre ni d'en restreindre la portée à l'aide d'une entente comme celle qui est intervenue entre les bénéficiaires et le syndic. Le moyen préliminaire est rejeté et l'administrateur devra entendre l'affaire sur la question du remboursement.

ANNIE ASSELIN MARTIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 19, et 140

Proulx et Construction Stéphane Bédard inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0603-8236-GAMM et 8021, 2006-06-19

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires demandent le parachèvement des travaux de construction à leur résidence à la suite de la désertion de l'entrepreneur. Le refus de l'administrateur d'assurer le parachèvement des travaux au motif de l'absence de dénonciation au moment de la réception du bâtiment n'est pas fondé puisque l'absence de dénonciation est entièrement due à l'entrepreneur, qui a refusé de signer le document de réception du bâtiment. N'ayant pas reçu de copie du contrat de garantie de la part de l'entrepreneur, leurs propres obligations à l'égard de la dénonciation des anomalies étaient donc suspendues jusqu'à la remise du document. L'administrateur devra donc procéder aux travaux de parachèvement qui y sont mentionnés. La réclamation des bénéficiaires quant au remboursement des sommes excédentaires versées aux sous-traitants de l'entrepreneur à la suite de la faillite de ce dernier doit être rejetée, car le règlement ne contient aucune disposition le permettant. Les points 9 et 10 de leur réclamation devront par ailleurs faire l'objet d'une décision de l'administrateur puisqu'ils ne les ont pas abandonnés.

CARMEN PROULX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 116, 137, et 138

Dagenais et 9094-3184 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 10958-1 et 060304001, 2006-06-14

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'administrateur avait ordonné en mars 2004 l'exécution de travaux de correction au parement de vinyle du mur gauche de la résidence du bénéficiaire. En février 2006, le parement a de nouveau été endommagé à l'endroit même où les réparations avaient été effectuées. L'administrateur a refusé d'intervenir parce que, selon lui, les dommages auraient été causés par de forts vents. La tempête de vent qui a sévi le 17 février 2006 a manifestement contribué aux dommages. Toutefois, lorsqu'il est bien installé, le parement de vinyle doit résister aux conditions climatiques de la région. Il y a eu malfaçon en 2004 dans l'installation du parement, et les travaux de remplacement n'ont pas complètement corrigé la situation. Comme le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection du consommateur, il doit être interprété en sa faveur. L'administrateur devra procéder à nouveau aux travaux requis. La somme de 4 109 $ toujours détenue par le prêteur hypothécaire du bénéficiaire devra être remise à l'administrateur, qui a déjà payé 14 893 $ pour faire effectuer les premiers travaux de correction à la suite de la faillite de l'entrepreneur.

MICHEL DAGENAIS, bénéficiaire demandeur, et 9094-3184 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11

Charlier et Constructions Traditions inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 068433, 2005-10-27

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.

JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116

Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138

Syndicat de copropriété «Le Carré Rosemont-Boyer» et Société immobilière Leroux inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 052896 et 050513001, 2005-10-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116

Cloutier et Garantie Qualité habitation, M. Guy Dubois, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 02-0501 et 5652, 2002-10-17 (décision rectifiée le 2002-11-16 et le 2003-04-28)

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le 6 novembre 2000, les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une maison, la date de la fin des travaux étant prévue pour le 1er juillet 2001. Cette date n'a pas été respectée et, lorsque les bénéficiaires ont pris possession de l'immeuble, le 15 juillet 2001, il restait encore plusieurs travaux à effectuer. À cette date, il n'y a eu ni inspection ni réception de la maison. Une inspection s'est déroulée le 1er août, au retour des vacances de l'industrie de la construction, et les bénéficiaires ont reçu l'autorisation de faire effectuer certains travaux. Toutefois, le 7 août, un représentant de l'administrateur leur aurait dit qu'ils avaient agi trop rapidement et qu'ils n'auraient pas dû donner de contrats. L'entrepreneur a déclaré faillite en novembre 2001. Le 6 mai 2002, les bénéficiaires ont soumis à l'arbitrage environ une trentaine de points de la décision de l'administrateur, points qui n'étaient apparemment pas couverts par le plan de garantie à cause des travaux effectués au mois d'août 2001, qui, selon lui, ne sont pas couverts. Les faits démontrent toutefois que l'administrateur n'a pas appliqué son plan de garantie de façon appropriée ni au moment opportun, et ce, malgré la présence de plusieurs problèmes, dont ceux liés à la construction, à la coordination et à la surveillance qui étaient présents à compter d'avril 2001, au non-renouvellement de l'accréditation de l'entrepreneur le 13 juin 2001, à une conversation avec le bénéficiaire en juin 2001 portant sur les nombreux problèmes liés à la construction et à la surfacturation par l'entrepreneur avant la fin prévue des travaux. L'administrateur a fait preuve de laisser-aller et sa défense ne permet pas de justifier son refus de rembourser les bénéficiaires pour la réparation et la prise en charge par eux des travaux en cause.

GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur

Garantie Habitation du Québec inc. c. Masson, Juge Denis Durocher, 500-05-071027-021, 2002-06-12

Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.

La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120

Faillite