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Syndicat des copropriétaires de l'Alcôve phase 1 et 9104-2523 Québec inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 190503001, 2020-01-07

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la finition du crépi. Ainsi, il a dénoncé avoir observé des cernes à la base des murs de fondation de chaque côté de la descente menant au garage souterrain de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation en ce qui concerne l'un des murets de béton de la descente du garage, étant d'avis que celui-ci ne faisait pas partie du bâtiment et n'était donc pas couvert par le plan de garantie. En effet, pour l'administrateur, il était question d'un mur de soutènement qui retenait le terrain et qui n'était pas rattaché à l'immeuble. Or, une visite des lieux a permis de constater et de confirmer que le muret en cause était bien rattaché au reste du bâtiment et en faisait partie. La couverture du plan de garantie trouve donc application.

Syndicat des Copropriétaires de l'Alcôve Phase 1, bénéficiaire, et 9104-2523 Québec inc., et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'Administrateur provisoire du plan de grantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie

SDC 2810, 2812, 2814 Palmorino et Rénobec et Fils inc., Me Carole St-Jean, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-120101-NP, 2018-09-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire a pris possession de son unité de copropriété en mai 2014. La même année, il a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur en lien avec un problème touchant le revêtement extérieur en bois. À l'automne, des réparations ont été faites et il a été recommandé au bénéficiaire de teindre régulièrement le revêtement. En juin 2016, estimant que les réparations étaient à refaire, ce dernier a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté sa réclamation au motif que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable à partir de sa découverte. Cette décision doit être maintenue. En effet, le problème devait être dénoncé par écrit non seulement à l'entrepreneur, mais aussi à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne pouvait excéder 6 mois à compter de sa découverte. Or, la dénonciation à l'administrateur a été faite plus de 18 mois après la découverte. Par ailleurs, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, il faudrait retenir que le problème constaté par le bénéficiaire résulte d'un entretien inadéquat, puisqu'il n'a appliqué aucune teinture sur le revêtement extérieur depuis son installation, et ce, malgré une recommandation précise à cet effet lors des réparations initiales.

SDC 2810, 2812, 2814 Palmorino, bénéficiaire, et Rénobec et fils inc., entrepreneur, et Raymond Chabot ès qualités d'administrateur provisoire de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie

Filion et Groupe Marsan, Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 110138-642, 20170612 et 35304-21, 2018-04-10

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'aménagement de leur terrain arrière et sur le remboursement de certains frais qu'ils estimaient avoir payés en trop. En ce qui concerne le premier point, au moment de la prise de possession de leur résidence, la porte d'accès arrière de leur garage donnait sur le vide. En effet, l'entrepreneur n'avait pas fait les travaux qui permettraient d'avoir accès par l'arrière à cette porte, car le budget d'excavation convenu entre les parties avait été atteint. Les bénéficiaires ont fait exécuter les travaux nécessaires et ils ont réclamé leur coût à l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation, notamment car il était question d'un ouvrage à l'extérieur de l'immeuble qui n'était pas couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette décision doit être maintenue, car le terrassement est exclu. Quant au second point, l'administrateur a retenu que, en l'absence de malfaçon et puisqu'il s'agissait en fait d'une mésentente contractuelle entre les parties, il n'était pas compétent pour rendre une décision. En effet, le règlement ne permet pas de condamner un entrepreneur au remboursement de sommes payées en trop.

NATHALIE FILION et JOCELYN BOURGOUIN, bénéficiaires, et GROUPE MARSAN, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Andrade et 9116-7056 Québec inc., M. Yves Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-111602-NP et 16-258 NN, 2017-06-18

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

En 2010, la bénéficiaire a signé un contrat en vue de la construction d'un immeuble à logements. La réception de l'immeuble a eu lieu au mois de juillet 2011. Au mois de juin 2016, le conjoint de la bénéficiaire a constaté la présence de fissures lorsqu'une locataire lui a fait part de cette situation. Malgré une formation en tant qu'agent d'immeuble, il n'avait jamais fait quelque vérification que ce soit quant à l'état de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la demande de la bénéficiaire, invoquant l'absence de vice majeur. En l'espèce, les bénéficiaires ne pouvaient présenter une réclamation en lien avec la cour anglaise de l'immeuble puisque cette cour ne fait pas partie de la notion de «bâtiment» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la fondation, il n'est pas possible de conclure que la bénéficiaire a dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. En effet, la situation découverte par le conjoint de la bénéficiaire en juin 2016 ne découlait pas d'une soudaine manifestation ou apparition en simultanéité de plusieurs fissures. Le vice, s'il existait, se serait fait connaître par des manifestations évolutives et graduelles. La bénéficiaire et son conjoint, qui avaient prévu que l'immeuble constituerait un fonds de pension, n'ont jamais cru approprié ou utile de vérifier la condition de leur immeuble au fil des années, alors même qu'ils devaient surveiller avec rigueur les indices de vices qui risquaient d'aboutir à une perte et qui devaient se manifester progressivement. Retenir, comme le voudrait la bénéficiaire, que le point de départ de la prise de connaissance de signes appréciables remonte au mois de juin 2016 donnerait ouverture à l'invraisemblance et à la négligence. La bénéficiaire avait une obligation de surveillance et de diligence dont elle ne s'est pas acquittée et l'administrateur n'a pas été avisé dans les meilleurs délais, ce qui lui aurait permis de s'exécuter avec diligence et d'éviter toute aggravation possible du problème. Étant donné qu'il n'est pas possible de déterminer le premier signe appréciable avec un degré de certitude ou par prépondérance, la demande doit être rejetée.

KRYSTLE ANDRADE, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBÉC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Painchaud et Constructions François Roberge inc., Me Errol Payne, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-0909901-NP, 2017-02-22

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Lors de l'inspection préréception de leur résidence, les bénéficiaires ont constaté que les portes entre le garage et la maison -- portes qu'ils avaient fournies à l'entrepreneur -- ne se refermaient pas entièrement par elles-mêmes, malgré la présence de ressorts. Ils ont formulé une réclamation à cet égard, mais l'administrateur a retenu qu'il était question d'un problème relié non pas à l'installation des portes, mais à leur fabrication. En arbitrage, les bénéficiaires ont allégué qu'une différence de pression entre le garage et la maison serait la source du problème et non la conception des portes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a construit la résidence selon les plans et les devis qui lui ont été fournis et une différence de pression entre le garage et la maison ne touche d'aucune façon les travaux d'installation des portes. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème d'infiltration d'eau par une fenêtre de leur salle à manger. L'administrateur a rejeté ce point, étant d'avis qu'il appartenait à celui qui a posé le revêtement extérieur -- ce qui, en l'espèce, relevait du bénéficiaire -- de s'assurer de l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment avant de procéder à cette pose. Or, la cause de l'infiltration n'est pas la pose du revêtement extérieur, mais bien une installation déficiente de la fenêtre de la salle à manger par l'entrepreneur. Il fallait étanchéifier cette fenêtre au moment de son installation. L'entrepreneur ne connaissait manifestement pas les particularités des fenêtres qu'il a accepté de poser et il les a mal installées. Cet aspect de la réclamation devait donc être accueilli.

GENEVIÈVE PAINCHAUD et ROBERT BOWIE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS FRANÇOIS ROBERGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

SDC 52, 54, 54A 1re avenue et 4472985 Canada inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-030401-NP, 2016-12-16

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur 14 points. L'administrateur n'en a accueilli aucun et sa décision doit être maintenue. Cinq points portaient sur des éléments qui ne sont pas visés ou couverts par le Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. En effet, le bénéficiaire voulait obtenir des copies de plans et devis, de documents de garantie de différents équipements installés, d'actes notariés ou de quittances de fournisseurs de même qu'une demande de correctifs à la déclaration de copropriété. C'est à bon droit que l'administrateur a présenté une objection sur ces points. Deux autres points ont été tranchés en fonction d'une transaction intervenue entre les parties. Or, dans un cas, bien que la transaction n'ait pas trouvé application, il reste que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne devait pas dépasser six mois à compter de la découverte du problème. Quant aux autres points, il était notamment question de problèmes qui, même s'ils ont été dénoncés plus de trois ans après la réception des parties communes, ne pouvaient se qualifier de vices majeurs puisqu'ils n'étaient pas susceptibles de causer la perte de l'ouvrage, d'éléments qui étaient en réalité conformes à la réglementation ou exclus de la garantie, car ils se situaient à l'extérieur de l'immeuble, et de points qui n'ont pas été dénoncés dans les délais prévus après leur découverte.

SDC 52, 54, 54A 1ère AVENUE, demandeur bénéficiaire, c. 4472985 CANADA INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Doré Giguère et 9229-1319 Québec inc. (Développement DMG), Me Tibor Holländer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-062601-NP et PG 319148-1, 2015-01-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'implantation de leur maison. L'administrateur a constaté que la majorité des pentes du terrain au pourtour de l'immeuble étaient dirigées vers la fondation, ce qui ne permettait pas d'éloigner l'eau de ruissellement de la fondation, et que le nivellement d'une partie du terrain constituait un risque très élevé d'infiltration d'eau. Il a conclu à l'existence d'une malfaçon et l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque les bénéficiaires ont indiqué qu'ils étaient insatisfaits des travaux de l'entrepreneur, l'administrateur a conclu qu'ils étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En l'espèce, la résidence des bénéficiaires n'est pas située sur un terrain plat et la pente du terrain a favorisé le débit d'eau provenant du sommet d'un chemin public, son accumulation sur le côté et à l'arrière du bâtiment et la formation subséquente de flaques d'eau. L'absence d'un fossé, qui dirigerait les eaux de ruissellement loin de la propriété, contribue à l'écoulement de l'eau depuis le chemin public vers la propriété des bénéficiaires et à l'accumulation subséquente de l'eau à l'arrière de celle-ci. Or, l'absence d'un fossé ne constitue pas une malfaçon dont l'entrepreneur pourrait être tenu responsable. En effet, le terrassement et les travaux qui lui sont liés à l'arrière de la maison ou sur la façade donnant sur le chemin public n'étaient pas effectués et l'entrepreneur n'avait contracté aucune obligation à cet égard lorsqu'il a bâti l'immeuble. Par ailleurs, les travaux de terrassement ne sont pas couverts par le Contrat de garantie ou par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La demande d'arbitrage des bénéficiaires doit donc être rejetée.

MARIE-CHRISTINE DORÉ GIGUÈRE et STÉPHANE BERTHIAUME, bénéficiaires demandeurs, et 9229-1319 QUÉBEC INC. (DÉVELOPPEMENT DMG), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat du 2289-2319 Avenue de la Gare et 9211-4057 Québec inc. (Habitations Trigone), Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-030402-NP, 2014-11-26

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation, se plaignant notamment du drainage de son terrain et du fait que les poutres qui retiennent ce terrain au rez-de-jardin sont en train de pourrir. En ce qui a trait au premier point, le bénéficiaire a indiqué la présence d'une pente inverse de la rue vers l'immeuble et il prétend que celle-ci serait responsable d'une accumulation d'eau à certains endroits et de la putréfaction de structures de bois. Il fait valoir que le problème observé résulte de la construction de la rue, laquelle serait trop haute par rapport au bâtiment. Or, le bénéficiaire n'a pas été en mesure de présenter de preuve d'infiltration d'eau dans le bâtiment et il faut conclure qu'il s'agit d'un problème extérieur, lequel fait l'objet d'une exclusion puisqu'il est question d'aménagement extérieur. Quant au second point, le bénéficiaire n'a pas démontré que le fait de laisser du bois pourri et couvert de champignons à côté du bois qui a été remplacé lors de travaux correctifs risque de le contaminer et de faire perdre aux travaux leur effet. Vu l'emplacement du bois en question, il faut conclure qu'il s'agit d'éléments faisant partie de l'aménagement et du terrassement, donc d'éléments extérieurs au bâtiment, qui sont exclus du plan de garantie.

SYNDICAT DU 2289-2319 AVENUE DE LA GARE, bénéficiaire, et 9211-4057 QUÉBEC INC. (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 804 733 et 9211-4388 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 77618-5081, 2013-16-006 et 13 185-106, 2014-01-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Premièrement, il a dénoncé le fait que la rampe d'accès pour personnes handicapées n'a pas de palier de repos tous les neuf mètres et qu'elle n'est pas munie de mains courantes ni de garde-corps. L'administrateur a conclu que la rampe n'était pas reliée à l'immeuble et qu'il s'agissait d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, de sorte qu'elle était exclue de la garantie. Or, d'un point de vue physique, cette rampe fait partie du bâtiment. De plus, elle a une nécessité fonctionnelle. En effet, il s'agit de la seule voie qui permet à une personne non résidente ayant une déficience physique d'avoir accès au bâtiment. Il est donc primordial que ce bâtiment soit sécuritaire et accessible selon les exigences de la loi. Deuxièmement, il était question de l'isolation du mur extérieur du garage. À cet égard, bien que l'entrepreneur ait le droit de remplacer un produit par un produit équivalent, tel que l'a indiqué l'administrateur, le produit de remplacement utilisé en l'espèce était bien en deçà du niveau d'isolation requis et de ce qui était prévu par la réglementation, de sorte qu'il faut donner raison au bénéficiaire. Troisièmement, ce dernier a dénoncé l'absence de garde-corps aux endroits où les dénivellations excèdent 600 millimètres. Sur ce point, même s'il y a dérogation, elle se situe à l'extérieur du bâtiment et n'est donc pas couverte par la garantie. Enfin, en ce qui concerne la finition des marches et des paliers de la cage d'escalier arrière, qui ne sont pas recouverts de céramique comme dans les autres phases du projet, l'administrateur a de nouveau invoqué la substitution de matériaux. Or, le ciment qui recouvre les marches et les paliers n'est pas un matériel de substitution ou de remplacement, mais plutôt une surface de base sur laquelle doit être posé, selon les règles de l'art, un revêtement de substitution. Il est donc question d'un travail inachevé et contraire aux règles de l'art, et l'entrepreneur devra faire les travaux nécessaires pour régler ce problème.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 804 733, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriété 480-490 de Bagot et Constructions Cholette, Foley, Lapointe inc., Me Tibor Holländer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), PG 169284-1 et S12-071201-NP, 2013-07-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur l'emplacement de pierres de paysagement et sur le système de drainage des eaux de surface utilisé sur sa propriété. En ce qui concerne le premier point, il prétend que certaines pierres s'appuient directement sur des parties extérieures des murs de fondation du bâtiment sans que des panneaux de mousse isolante aient été utilisés afin de protéger ceux-ci de dommages potentiels qui pourraient découler d'un déplacement latéral des pierres pendant les cycles de gel et de dégel. L'administrateur a rejeté la demande à cet égard, d'abord car il n'a constaté aucun dommage aux murs de fondation, ensuite parce que les pierres visées seraient très peu à risque de réagir aux cycles de gel et de dégel et, finalement, car les murets auraient déjà subi deux de ces cycles sans aucune conséquence. Quant au deuxième point, le bénéficiaire prétend que le drain entre les deux unités du sous-sol se déverse dans un puits perdu, alors qu'il devrait être raccordé au réseau de drainage de surface du stationnement pour permettre d'éloigner le plus possible l'eau des fondations. Selon le bénéficiaire, les unités du sous-sol présenteraient par conséquent un taux d'humidité élevé. L'administrateur a conclu que la conception de la margelle et du drain extérieur avaient été faites de manière acceptable et que la relation entre l'humidité intérieure et l'environnement extérieur n'avait pas été démontrée. Les deux demandes doivent être rejetées. D'une part, les pierres ne font pas partie intégrante du bâtiment, relevant plutôt du paysagement, et elles ne sont pas indispensables à son utilisation, de sorte qu'elles sont exclues de la couverture du plan de garantie. D'autre part, le deuxième point vise le système de drainage des eaux de surface du terrain, lequel est aussi exclu de la couverture.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 480-490 DE BAGOT, bénéficiaire demanderesse, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE, FOLEY, LAPOINTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires Place Marien 1 et Développement Allogio inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 120712001, 2013-05-13

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Vachon et Construction SD et Fils inc., Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2012-11-003 et 180223-2, 2013-04-22

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

En janvier 2010, le bénéficiaire a emménagé dans sa nouvelle résidence. Au fil des jours et des mois qui ont suivi, il a noté certaines anomalies, qu'il a découvertes soit lui-même, soit avec l'aide d'un inspecteur en bâtiment. Deux réclamations ont été présentées à l'administrateur. Certains points ont été rejetés parce que les problèmes constatés n'avaient pas la gravité alléguée ou que les délais de dénonciation n'avaient pas été respectés. Parmi ces points, il était question de la structure du garage. La réclamation du bénéficiaire sur ce point a été rejetée en raison d'une exclusion au contrat de garantie. Ainsi, l'administrateur invoque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour prétendre que la garantie couvre le bâtiment lui-même, y compris les installations et l'équipement nécessaire à son utilisation, soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration ainsi que le drain français. Un garage qui n'est pas attaché au bâtiment principal serait exclu. Cette position de l'entrepreneur doit être maintenue. En effet, un garage qui est détaché de la maison ne fait pas partie du bâtiment lui-même et n'est pas nécessaire à l'utilisation de celui-ci. Par ailleurs, s'il ne constitue ni un local d'entreposage ni un endroit servant de stationnement, il se qualifie certainement d'ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment.

PASCAL VACHON, bénéficiaire, et CONSTRUCTION S.D. ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

SDC 9401-9415 rue Jean-Pierre Ronfard et Construction Frank Catania et associés inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 122307001, 2012-12-11

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant la déclivité de son terrain. Il prétend que la pente de son stationnement dirige les eaux de surface en direction de l'immeuble et que le drain qui reçoit celles-ci n'a pas la dimension nécessaire pour éviter une accumulation. Cela créerait une situation dangereuse pour les copropriétaires qui utilisent une sortie située à proximité du drain l'hiver alors que l'eau qui s'y accumule gèle. L'entrepreneur fait plutôt valoir qu'il s'agirait d'un problème d'entretien hivernal. L'administrateur a rejeté la réclamation, ayant conclu que les situations visées étaient exclues du Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, car il était question d'éléments situés à l'extérieur de l'immeuble. En l'espèce, le plan de garantie vise la protection du bâtiment et ne s'applique pas à un problème d'accumulation d'eau à l'extérieur. Tel que l'a établi l'administrateur, ce problème est exclu de la garantie.

SDC 9401-9415 RUE JEAN-PIERRE RONFARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FRANK CATANIA ET ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Agostini et Construction Multi-Design inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 181664-2 et 2011-09-011, 2012-01-18

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence d'un seul ventilateur sur le toit de leur propriété et sur le nivellement de leur terrain arrière. Quant au premier point, ils se plaignent du fait que toutes les maisons avoisinantes ont deux ventilateurs de toit, contrairement à la leur. Or, le modèle installé peut ventiler un bâtiment de 1 000 à 1 200 pieds carrés, alors que la maison des bénéficiaires a une superficie de 835 pieds carrés. Il faut donc conclure que l'installation actuelle est conforme aux normes et qu'elle remplit adéquatement son rôle. Eu égard au terrain arrière, à la suite d'une infiltration au sous-sol et d'une réclamation antérieure, l'administrateur avait ordonné à l'entrepreneur d'installer des margelles avec drains français aux fenêtres du sous-sol, ce qui a été fait. Or, bien qu'il n'y ait pas eu d'infiltrations depuis, les eaux de surface sur le terrain arrière se dirigent vers les fondations et s'écoulent graduellement vers les côtés de la propriété. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une question de terrassement, laquelle est exclue de la protection du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il n'est toutefois pas question de terrassement mais de protection de l'habitation principale. L'écoulement des eaux vers la propriété risque de provoquer un affaissement près des fondations ainsi qu'un surplus d'eau dans le drain français, causant ainsi une pression et, potentiellement, des fissures aux fondations. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation sur ce point et d'ordonner à l'entrepreneur de procéder au nivellement du terrain arrière, de façon à éviter que l'écoulement des eaux de surface ne se dirige vers les fondations.

MÉLANIE AGOSTINI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 21, et 9999

Syndicat de copropriété 8420-8430, de Buffalo et Construction G. Carrier inc., Me Reynald Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-020602-NP, 2011-09-15

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant notamment sur la présence de pentes de terrain inversées à l'arrière de l'immeuble et sur un dégagement du parement par rapport au sol. L'administrateur a conclu que ces éléments étaient exclus du contrat de garantie, car le terrassement et le système de drainage des eaux de surface du terrain sont des ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment. Cette décision doit être maintenue. En effet, l'expert du bénéficiaire a reconnu que le problème n'était pas lié au niveau d'élévation du bâtiment mais bien à l'aménagement du terrain extérieur, qui comporte une pente inversée, tel qu'il l'avait précisé à la déclaration de réception des parties communes. Dans ce document, il a clairement fait référence au fait que l'aménagement du terrain était exclu de la garantie, ce qui rejoint la conclusion de l'administrateur. La réclamation doit donc être rejetée puisqu'elle est reliée à un problème ne figurant pas au contrat de garantie.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8420-8430, DE BUFFALO, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie

Beaudry et Construction JPS Charbonneau ltée, Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-041801-NP, 155459-1 et 11-210FL, 2011-08-02

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Au mois de juillet 2009, les bénéficiaires ont découvert qu'un mur de leur sous-sol n'était pas droit. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur au mois de septembre pour ensuite procéder à la finition du mur du foyer se trouvant au sous-sol sans laisser à l'entrepreneur la possibilité de réagir à leur dénonciation. Ils réclament maintenant l'installation d'un trompe-l'oeil d'une valeur approximative se situant entre 500 $ et 600 $. L'administrateur a rejeté cette demande, ayant conclu que la situation était exclue en raison des travaux effectués par les bénéficiaires. Cette décision doit être maintenue. La présence d'une malfaçon est admise, mais la recommandation visant l'installation d'un trompe-l'oeil ne tient pas compte du fait que les bénéficiaires ont procédé à la finition du foyer alors qu'ils savaient que le mur n'était pas droit. L'entrepreneur, une fois la dénonciation faite, avait le droit de procéder aux réparations et de choisir la méthode corrective qu'il adopterait pour atteindre les résultats attendus. En l'espèce, un simple soufflage aurait permis d'atténuer le problème, et une telle solution aurait occasionné un coût minime. Or, les bénéficiaires, par leur comportement, ont empêché l'entrepreneur d'agir ainsi. Ceux-ci ne peuvent d'ailleurs s'appuyer sur des délais hypothétiques pour justifier leurs gestes. Ils ont procédé aux travaux dans un délai trop court, sans laisser la latitude suffisante à l'administrateur pour mettre en application la garantie. Les bénéficiaires ont agi de manière déraisonnable.

GAETAN BEAUDRY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JPS CHARBONNEAU LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 20, 116, 120, et 124

Bordeleau et 9082-2883 Québec inc. (Groupe Selona), M. Guy Pelletier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-021401-NP, 2011-06-01

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2009, a adressé une réclamation portant sur une vingtaine d'éléments à l'administrateur en septembre 2010. Celui-ci a accueilli la demande quant à 4 points et il l'a rejetée sur les 15 autres, le 20e ayant été réglé entre les parties. Le bénéficiaire demande l'arbitrage des 19 points sur lesquels l'administrateur s'est prononcé. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Certains éléments mentionnés étaient apparents au moment de l'inspection de l'immeuble et ils n'ont pas été signalés dans le formulaire ou sur la liste dressée par le bénéficiaire. Puisqu'ils n'ont pas été dénoncés dans les délais habituels, l'administrateur était fondé à les rejeter. D'autres points devaient être rejetés, car ils n'avaient pas la gravité d'une malfaçon ou d'un vice caché, les problèmes rapportés relevant plutôt du comportement normal des matériaux utilisés. Finalement, les derniers éléments en litige étaient reliés au nivellement brut du terrain ainsi qu'à des travaux d'aménagement extérieur, soit des éléments qui sont expressément exclus de la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs.

ÉRIC BORDELEAU, bénéficiaire, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 107, et 116

Syndicat de copropriété des Cervidés 3 365 409 et Habitation Trigone inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 102508001, 2011-04-06

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire a procédé à la réception des parties communes de son immeuble en juin 2005. En mai 2008, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation au motif qu'elle concernait un muret décoratif qui était visé par une exclusion du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le muret en cause a été construit avec des pièces de bois et il n'est pas rattaché structurellement au bâtiment du bénéficiaire. Sans que sa présence soit nécessaire, il sert à sécuriser la sortie de secours du garage, qui, en l'absence de ce muret, deviendrait inévitablement inutilisable. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Le muret se trouve au pourtour limite de la fondation extérieure du bâtiment et il est donc expressément exclu de la garantie tant par le plan que par le règlement.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES CERVIDÉS 3 365 409, bénéficiaire, et HABITATION TRIGONE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 34, 35, et 116

Plaisir et Place Clé d'or inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-19-007 et 57654-2866, 2010-07-07

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur en raison d'un problème de configuration des sols qui amène les eaux de surface vers leur résidence. L'administrateur a constaté que des travaux correctifs devraient être exécutés, mais il a conclu que ces travaux n'étaient pas couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision et veulent que l'entrepreneur soit tenu de refaire l'aménagement de leur terrain de manière à le niveler par rapport à celui de leur voisin. En l'espèce, il est indéniable que l'entrepreneur doit effectuer des travaux correctifs. Toutefois, tel que l'a conclu l'administrateur, ces travaux ne sont pas couverts par la garantie, qui exclut expressément le système de drainage des eaux de surface d'un terrain, ce qui comprend l'ensemble des éléments agencés pour éloigner l'eau de surface du bâtiment sujet de la garantie et en assurer la bonne fonction. La demande des bénéficiaires doit donc être rejetée sur ce point.

SADRAC PLAISIR et une autre, bénéficiaires, et PLACE CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 12, et 21

Syndicat des copropriétaires Les Villas du golf, Phase II et Maisons Zibeline, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-180801-NP et S09-100902-NP, 2010-03-15

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116

Gidal Construction inc. et Lazaris, Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-160601-NP, S09-050801-NP et S09-121101-NP, 2010-02-18

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence en 2006. En septembre 2008, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur portant sur 36 points différents. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur quant à sept de ces points. Notamment, il est question d'un problème avec les portes des garde-robes: la quincaillerie qui y est installée ne serait pas appropriée. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer toutes les portes des garde-robes par d'autres portes similaires et d'installer de la quincaillerie appropriée pour les nouvelles portes. Toutefois, l'entrepreneur a démontré que les portes des garde-robes, tout comme leur quincaillerie d'installation, avaient été choisies, commandées et payées par les bénéficiaires. Leur installation a d'ailleurs été faite malgré les recommandations de l'entrepreneur, qui s'était opposé à l'utilisation de la quincaillerie choisie. Il faut conclure que les bénéficiaires ont fourni et installé ces pièces et non l'entrepreneur, et que celui-ci ne peut être tenu responsable. La même conclusion s'applique à un problème avec le garde-corps en verre trempé qui se trouve à l'étage. Ce garde-corps a été choisi et installé par un entrepreneur indépendant, choisi et engagé par les bénéficiaires. Cet entrepreneur indépendant n'a d'ailleurs pas respecté les recommandations de l'entrepreneur quant à un aspect de l'installation. La réparation de la structure de la rampe n'est donc pas couverte par le plan de garantie.

GIDAL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et PENELOPE LAZARIS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 13, 18, 19, 21, 22, 23, et 116

Domaine Mon Voisin le castor inc. et 9027-8525 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 154316-1, 2009-10-004 et 13 185-54, 2010-01-25

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Dominic Golaz, pendant plusieurs années, a envisagé de quitter la Suisse pour s'établir au Québec. En 2005, par l'entremise d'une compagnie, la bénéficiaire, il a acheté un terrain vague à Sainte-Béatrix. La bénéficiaire a également conclu un contrat avec l'entrepreneur pour faire construire une maison à cet endroit, payant 1 250 $ pour s'assurer que l'immeuble serait couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La date de la fin des travaux n'a pas été respectée et le retard de livraison, joint à des travaux non terminés ou contestés, a mené à une détérioration de la relation entre l'entrepreneur et Golaz. Lorsque celui-ci a communiqué avec l'administrateur pour se prévaloir de ses droits, il a appris que sa maison n'avait pas de numéro d'accréditation en vertu du plan de garantie. L'administrateur a autorisé l'enregistrement de l'immeuble. Toutefois, lorsque la bénéficiaire a présenté une réclamation, elle a reçu une lettre l'avisant que le plan de garantie n'était pas applicable, car son immeuble, lorsque le contrat d'entreprise avait été signé, n'avait pas été destiné à une utilisation principalement résidentielle. Dans les faits, la maison était en partie utilisée en tant que gîte touristique («Bed and Breakfast»). Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit notamment que les bâtiments qu'il couvre doivent être destinés à des fins principalement résidentielles. Cela ne fait pas obstacle à une utilisation qui serait à la fois résidentielle et commerciale, mais le caractère résidentiel doit prédominer. En l'espèce, Golaz a démontré que 62,9 % du bâtiment était utilisé à des fins privées résidentielles tandis que 37,1 % était utilisé à des fins commerciales de gîte. Par ailleurs, il faut aussi considérer que la location de chambres se fait uniquement sur une période de six mois chaque année. On doit donc conclure que l'immeuble est principalement utilisé à des fins résidentielles et que la garantie est applicable.

DOMAINE MON VOISIN LE CASTOR INC., bénéficiaire, et 9027-8525 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2

Bélanger et Réseau Viva international inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-11-011 et 137296-1 (09-267SP), 2009-12-23

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans la première année de la garantie. Il y était notamment question de l'absence de crépi de ciment sur les murs de béton des fondations, du parachèvement de l'accès à leur chalet et de travaux qu'ils avaient réalisés afin d'isoler les murs du vide sanitaire et de teindre l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a rejeté ces réclamations. Il a conclu que les bénéficiaires auraient dû dénoncer l'absence de crépi au moment de la réception de l'immeuble, que l'accès au chalet était un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, lequel est exclu de la garantie, et que les travaux effectués par les bénéficiaires n'étaient pas urgents ni ne constituaient des mesures conservatoires nécessitant une intervention immédiate avant même qu'il n'ait pu se prononcer. Cette décision doit être maintenue en arbitrage. En ce qui concerne le crépi, sans avoir à tenir compte du moment où la dénonciation a été faite, il demeure que sa pose ne faisait pas partie des engagements de l'entrepreneur au contrat. Quant à l'accès au chalet, l'escalier qui doit être construit n'est pas à proprement parler relié au bâtiment, mais il faisait partie des travaux de terrassement nécessaires en raison de la configuration en pente du terrain. Ces travaux ne sont pas couverts par la garantie puisque les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment en sont exclus. Finalement, en ce qui a trait aux travaux faits par les bénéficiaires, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire n'a droit qu'au remboursement du coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes qu'il a effectuées. Or, même si les travaux exécutés par le bénéficiaire n'étaient pas inutiles, il ne s'agissait toutefois pas de réparations conservatoires nécessaires et urgentes.

FRANCINE BÉLANGER et DANIEL PELLETIER, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur

Novak et Immeubles Nordet (9152-6103 Québec inc.), Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 128671-1 et 090325002, 2009-08-10

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires, lors de la réception de leur immeuble, ont noté plusieurs travaux qui devaient être terminés. Parmi ceux-ci, il était notamment question de l'installation du gazon, de l'ajout de pierres manquantes dans l'allée d'automobile et du nivellement du sol. L'administrateur, considérant que ces travaux n'étaient pas couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, a rejeté une réclamation des bénéficiaires relativement à ces points. En vertu de l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les allées ou les places de stationnement et le terrassement sont exclus de la garantie. Ainsi, l'installation du gazon et l'ajout de pierres dans l'allée d'automobile sont manifestement exclus. Quant au nivellement du sol, il serait normalement exclu puisqu'il relève davantage de l'esthétique que de la protection du bâtiment. Toutefois, comme il s'agit en l'espèce d'un nivellement ayant pour but de protéger les fondations et de supporter la finition aux abords du bâtiment, il n'est pas exclu du contrat de garantie. La demande d'arbitrage sera donc accueillie sur ce point.

KIM NOVAK et un autre, bénéficiaires, et LES IMMEUBLES NORDET (9152-6103 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 20, 116, et 120

Blais et Gouverneur Habitation inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 55985-2340 et 090302001, 2009-07-03

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont acheté leur résidence en novembre 2007. En juillet 2008, ils ont signalé à l'entrepreneur l'existence de plusieurs problèmes, dont, notamment, la non-conformité du système de traitement des eaux usées de l'immeuble. L'administrateur, dans une décision portant sur une réclamation des bénéficiaires, a conclu que ceux-ci n'avaient pas démontré de défaillance sur le plan de l'installation sanitaire et a affirmé que seul un avis de non-conformité émis par la municipalité permettrait une intervention auprès de l'entrepreneur. Les bénéficiaires, qui ont par la suite obtenu de la municipalité une lettre équivalant à un avis officiel de non-conformité et leur ordonnant de refaire leur champ d'épuration, ont demandé l'arbitrage de cette décision. Mis à part l'existence de cet avis, il ressort que l'installation sanitaire ne satisfait pas aux exigences fixées par le Règlement sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées. De plus, le champ d'épuration fait partie du bâtiment et les travaux à effectuer sont couverts par garantie. Finalement, l'administrateur ne peut se libérer de ses obligations en prétendant que les bénéficiaires auraient empêché l'entrepreneur d'exécuter les travaux nécessaires en novembre 2008. Ces travaux auraient pu diminuer les risques de détérioration du système, mais leur résultat principal aurait été de nuire à la preuve des bénéficiaires en arbitrage.

VALÉRIE BLAIS et un autre, bénéficiaires, et GOUVERNEUR HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (Qualité-Habitation), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 12, et 9999

Dumont et Bâtitech ltée, Me Bernard Lefebvre, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 080423001, 08-172 FL et PG 2008-04, 2009-03-30

Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Accueillies en partie.

Le bénéficiaire a pris possession de son chalet en juin 2007. À compter du mois de septembre, il a constaté que les lattes de ses planchers commençaient à s'espacer, et la situation s'est aggravée le mois suivant. En décembre, il a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, les avisant que des dommages sérieux s'étaient produits à la structure et aux planchers du bâtiment et estimant que l'entrepreneur n'avait pas respecté les règles de l'art ni les normes de construction au regard d'un immeuble dont la caractéristique principale était l'aspect architectural des poutres et des planchers. L'administrateur a rejeté sa réclamation. En arbitrage, l'administrateur et l'entrepreneur allèguent que les fissures, rétrécissements, déflexions, gauchissements, retraits et torsions constatés résultent du comportement normal du bois et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations à ce sujet. Or, les manquements observés ne sont pas tous liés au comportement normal du bois. Le guide de performance de l'APCHQ, qui énonce des normes de qualité, prévoit notamment le remplacement de poutres comportant des vices d'une certaine gravité. En l'espèce, l'entrepreneur devra remplacer les poutres qui ne respectent pas ces normes. Il devra également en remplacer certaines autres, à moins qu'il ne trouve une solution de rechange aux problèmes.

BENOÎT DUMONT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et BÂTITECH LTÉE, entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 22, et 124

Vaillancourt et Habitations Promax inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 080718002 et U-507542, 2009-02-03

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

L'administrateur a considéré que les travaux à terminer quant aux murets devant être assemblés au pourtour des patios étaient exclus de la couverture du plan de garantie. En effet, le plan ne couvre pas les espaces et les ouvrages à l'extérieur du bâtiment. Le bénéficiaire prétend que l'absence de murets cause un préjudice aux propriétaires et que l'immeuble n'est pas complet sans eux. Ainsi, toujours selon le bénéficiaire, puisque le muret assure l'utilité de l'immeuble, il en fait partie intégrante et serait couvert par le plan de garantie. Toutefois, en l'espèce, les travaux n'ont pas encore été faits et le muret n'existe pas. On ne peut donc pas considérer qu'il fasse partie intégrante de l'immeuble. La situation serait peut-être différente si le muret était déjà incorporé à l'immeuble. Entre-temps, il conserve son caractère individuel et demeure un ouvrage à l'extérieur du bâtiment. L'administrateur a invoqué l'exclusion de la couverture avec raison, quoiqu'il puisse s'agir d'une obligation opposable à l'entrepreneur.

CARL VAILLANCOURT, bénéficiaire, et LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12

Giroux et Habitations Promax inc., Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), A-20139, U-507541 et 080718001, 2008-11-19

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur, portant notamment sur des travaux qui n'avaient pas été effectués lors de la construction de sa résidence. Parmi ceux-ci, il était question de l'installation de murets en blocs de talus entourant deux terrasses en contrebas. Ces murets seraient nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble, selon le bénéficaire, car ils protègent les logements du bas contre les infiltrations d'eau. En leur absence, des problèmes importants d'érosion du sol se sont produits à l'occasion de fortes pluies, et les portes extérieures d'un logement du sous-sol sont devenues inutilisables. L'administrateur a conclu que ces travaux extérieurs étaient des travaux de terrassement et qu'ils étaient donc exclus de la couverture de la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. L'argument du bénéficiaire quant à la nécessité de ces murets n'est pas contesté. Toutefois, comme ces ouvrages sont situés à l'extérieur de l'immeuble, ils sont expressément exclus en vertu de l'article 12 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation du bénéficiaire sur ce point doit donc être rejetée.

ÉRIC GIROUX, bénéficiaire, et LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 12

Lecavalier et Habitations Charlukanna inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2007-12-011 et 107490-2 (07-255-SP), 2008-07-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

En septembre 2007, l'administrateur s'est prononcé quant à divers problèmes soulevés par le bénéficiaire relativement à sa nouvelle propriété. Parmi les points soulevés, il était notamment question de l'emplacement de la terrasse sur le toit de l'immeuble par rapport au plan et du meuble-lavabo qui avait été installé dans la salle de bains. Eu égard à la terrasse, celle-ci est placée d'une façon qui en limiterait l'utilisation en raison de la présence de cols de cygne. Or, cela ne constitue pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, il n'y a eu contravention ni aux règles de l'art ni aux normes de la construction. Quant au meuble-lavabo, le bénéficiaire a affirmé qu'il avait dû le remplacer à ses frais, car il ne correspondait pas à celui qui avait initialement été choisi. Il réclame donc le remboursement de ses dépenses à ce sujet. Toutefois, cette demande n'est pas couverte par le règlement. En effet, il n'était pas question de réparer un vice ou une malfaçon, ou encore de demander un remboursement à la suite de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Les deux réclamations sont rejetées.

MICHEL LECAVALIER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 27, 34, 35, 37, et 38

Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 4512-1 et 2007-09-010, 2008-03-19

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37

Syndicat de copropriété du 7435 Lautrec inc. et Habitations Signature inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070528002, 2007-08-30

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29

Champagne et Groupe Lagacé Habitations inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070402001, 2007-07-23

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire demande l'arbitrage relativement à une décision de l'administrateur selon laquelle la vente a été faite sans les garanties applicables aux bâtiments neufs. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire habite lui-même l'immeuble. Par ailleurs, le fait que l'entrepreneur ait été l'objet d'une ordonnance en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies au moment de la vente n'empêche pas l'application de la garantie. Quant à la renonciation prévue au contrat de vente, elle ne peut s'appliquer à la garantie des bâtiments résidentiels neufs ni la modifier puisque celle-ci est d'ordre public. Il y a lieu de déclarer que la Garantie Qualité habitation Québec inc. s'applique aux immeubles acquis par le bénéficiaire.

GILBERT CHAMPAGNE, bénéficiaire, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 16, et 140

Baron et Habitations Iso-Confort inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060420001 et 077940 GMN, 2007-06-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.

MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Constructions Cartierville inc. c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., Juge Henri Richard, Chambre civile, 500-22-105626-041, 2007-05-17

Action en réclamation d'une somme représentant le solde d'un contrat de construction. Accueillie en partie (36 552 $). Demande reconventionnelle réclamant une somme de 64 910 $. Rejetée.

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est d'ordre public et la réclamation d'un bénéficiaire est soumise à une procédure impérative. En l'espèce, la défenderesse, par la production d'une convention relative au dépôt en fidéicommis et d'un rapport d'inspection daté du 3 septembre 2003, a ajouté des conditions au mécanisme de mise en oeuvre du plan de garantie. Aucun règlement n'étant intervenu entre les clients et la demanderesse, la défenderesse pouvait ordonner à cette dernière de corriger les travaux dans le délai convenu avec les bénéficiaires. Or, aucune mise en demeure ni aucune ordonnance de la défenderesse n'ont été envoyées à la demanderesse afin qu'elle corrige les travaux dans un délai précis. À cet égard, la défenderesse a estimé qu'elle n'avait à mettre la demanderesse en demeure qu'après la consignation par les clients d'une somme de 25 000 $ dans son compte en fidéicommis. La défenderesse pouvait soumettre et proposer une telle convention, mais elle ne pouvait l'imposer. La demanderesse n'était pas obligée de souscrire aux termes de cette convention puisque la défenderesse, en voulant en faire une condition impérative faisant partie du mécanisme de mise en oeuvre du plan de garantie, agissait au-delà des pouvoirs qui lui sont attribués. La demanderesse est fondée à soutenir que le non-respect de la procédure impérative et d'ordre public prévue au règlement constitue une fin de non-recevoir à la demande reconventionnelle de la défenderesse. Avant de conclure un contrat d'entreprise avec un nouvel entrepreneur et d'engager des frais à cet égard, la défenderesse devait respecter la procédure prévue au règlement et mettre formellement la demanderesse en demeure de corriger ses travaux dans un délai suffisant. La demanderesse a prouvé le bien-fondé de sa réclamation de 36 552 $ de même que de ses frais d'expertise.

CONSTRUCTIONS CARTIERVILLE INC., demanderesse,, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., défenderesse

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 20, et 41

Jobin et Carrefour St-Lambert Lemoyne inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061215001 et 073588-1, 2007-03-08

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Comme le problème de retour d'air dont se plaignent les bénéficiaires est attribuable à la décision de leur syndicat de copropriétaires de ne pas utiliser le système de ventilation centrale et à son omission de garder l'ensemble immobilier en pression positive, il n'y a pas lieu de donner suite à la réclamation sur ce point puisqu'il s'agit d'une situation exclue par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les travaux effectués par l'entrepreneur au cabinet des toilettes n'ont pas fait suite à une décision de l'administrateur, et la demande sur ce point ne peut être accueillie. Les bénéficiaires ayant omis de dénoncer à l'administrateur le problème de jonction à l'angle du comptoir de la cuisine, cette partie de leur réclamation est rejetée. Ils devront débourser 50 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.

MARYSE JOBIN et un autre, bénéficiaires, et CARREFOUR ST-LAMBERT LEMOYNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Olivier et Construction André Richard inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 072757-2 et 060929001, 2007-01-12

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.

L'entrepreneur devra procéder aux travaux de correction pour colmater les fissures au mur gauche de la résidence, tel que prévu dans la décision de l'administrateur. La réclamation de la bénéficiaire visant les fissures au parement de pierres et les décollements des clés et allèges de fenêtres est rejetée puisqu'il s'agit de fissures occasionnées par un mouvement normal du béton lors du séchage, exclues du plan de garantie. L'entrepreneur devra par ailleurs terminer le travail entrepris afin de colmater les trous entre le parement de pierre et les soffites tout autour de la maison.

LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Perrier et Maisons Richcraft ltée, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-13-002, 06-235 ES, 0607-8243-GAMM et 8025, 2006-12-26

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.

SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19

Spooner et 9020-8034 Québec inc. (Entreprises Robert Gagnon), M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 073490-1, 073490-2 et 060803001, 2006-12-19 (décision rectifiée le 2007-01-05)

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.

FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12

Pereira et Résidences Pro-Fab inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 38289-1 et 060616002, 2006-10-30

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

L'entrepreneur a été avisé dans les délais prescrits des réclamations du bénéficiaire concernant les anomalies constatées à sa résidence. Quant à l'administrateur, ce dernier a été avisé le 28 juin 2002, également en temps opportun. La réclamation du bénéficiaire selon laquelle l'entrepreneur n'a pas installé la porte coulissante qu'il avait commandée est rejetée parce qu'il s'agit d'une mésentente contractuelle entre les parties qui n'est pas couverte par le plan de garantie. Le bénéficiaire réclame également le remboursement par l'entrepreneur de factures totalisant 685 $ pour le vissage des planchers, la réparation du podium de bain, le remplissage du joint de la salle de lavage et la coupe du cadre de porte. Comme il s'agit également d'une mésentente contractuelle entre les parties, la demande d'arbitrage du bénéficiaire est rejetée. Ce dernier devra supporter 100 $ des frais de l'arbitrage et l'administrateur, le solde.

PEDRO PEREIRA, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES PRO-FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Andrade et Construction Nava inc., Me Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 04-334 FL, 2006-10-25

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le débit du robinet de la cuisine peut sembler faible, mais son fonctionnement est normal et ne comporte aucun défaut, si bien que l'installation ne présente aucun vice. Les craquements du plancher de bois dont se plaignent les bénéficiaires semblent normaux pour ce genre de plancher. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. L'entrepreneur devra reprendre le crépi de la fondation arrière puisque ce dernier ne recouvre pas suffisamment les matériaux structurels de la fondation et que l'acier d'armature réagit. Par ailleurs, comme les fissures à l'intersection des murs et des plafonds de la cage d'escalier ou de la salle de bains sont attribuables au comportement normal des matériaux, elles sont exclues de la garantie.

ANTONIO ANDRADE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NAVA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 17

Olivier et Construction André Richard inc., Me Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 072757-2 et 060405003, 2006-10-04

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.

LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

Perras et Entreprises Réjean Goyette inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060412001 et 200634, 2006-06-08

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.

PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124

Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 05071S001 et 13 249-10, 2006-06-07

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant établi que la date de la réception des parties communes de sa copropriété a eu lieu le 1er juin 2001. La jurisprudence reconnaît qu'un entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel au sens de l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, le document signé le 1er juin 2001 par l'entrepreneur dans lequel il reconnaissait la fin des travaux et la réception des parties communes du bâtiment n'est pas conforme au règlement. Toutefois, le syndicat bénéficiaire aurait dû, dans les six mois entourant sa formation -- soit au plus tard le 15 novembre 2003 --, être suffisamment informé pour rédiger une attestation de réception des parties communes et savoir qu'il devait procéder à la réception des parties communes. La date de réception des travaux est donc établie au 15 novembre 2003 et la date de fin des travaux, au 1er octobre 2002.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ MRLH, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 37, et 116

Roll et Groupe Maltais (97) inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060224001 A et 060224001 B, 2006-06-06

Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.

Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.

WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140

Martineau et Habitations Beaux Lieux inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 065027 et 051025001, 2006-05-19

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

Plusieurs fissures sur la dalle de béton du garage ont été constatées, dont les plus larges mesurent de deux à quatre millimètres. Il n'y a toutefois pas eu de soulèvement de la dalle ni d'infiltration d'eau par les fissures. Celles-ci existaient au moment de la réception du bâtiment et il n'y a pas eu aggravation de la situation. Selon toute probabilité, ces fissures se sont produites lors du séchage du béton, et il s'agit là du comportement normal de ce matériau. Les réparations à la dalle ne sont donc pas couvertes par la garantie. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue. Il y a lieu de condamner la bénéficiaire à payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.

SYLVIE MARTINEAU, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 123

Picard et Constructions Raymond et Fils inc., M. Jacques E. Ouellet, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG 051223002, 2006-04-22

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

La réception du bâtiment a été effectuée en juin 2002. Au mois de septembre 2005, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à un problème d'infiltration d'eau dans leur garage. L'administrateur a rejeté leur demande. D'une part, la garantie sur les vices cachés, qui couvre ceux-ci pendant une période de trois ans suivant la réception, n'était plus applicable et la situation n'était pas suffisamment grave pour invoquer la garantie sur les vices majeurs. D'autre part, la garantie exclut notamment le système de drainage des eaux de surface du terrain. Ce deuxième motif permet à lui seul de maintenir la décision de l'administrateur et de rejeter la demande d'arbitrage.

MÉLANIE PICARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12

Dominguez et Construction André Taillon inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 029393 et 051116001, 2006-03-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points, dont la présence d'une fissure dans le parement de pierre de leur résidence et l'endommagement de la surface de la terrasse de béton située à l'arrière du bâtiment. Eu égard à la fissure, l'entrepreneur a effectué des travaux pour corriger la situation et aucune nouvelle fissure n'est apparue par la suite. Bien que les bénéficiaires qualifient ces travaux d'insuffisants, qu'ils ne connaissent pas la cause de l'apparition de la fissure initiale et qu'ils ne soient pas convaincus du caractère permanent de la réparation, ils n'ont pas apporté de preuve à l'appui de leurs appréhensions, qui sont à elles seules insuffisantes pour justifier une intervention. Quant à la terrasse, les dommages ont été causés à sa surface lorsque les bénéficiaires y ont installé des rampes. Or, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations résultant d'ajouts réalisés par le bénéficiaire sont exclues de la garantie. La demande des bénéficiaires sur ce point ne peut donc pas être accueillie.

DENIS DOMINGUEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12

Construction Joma inc. et Robert, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 19407, 2005-12-16

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

À la suite d'une réclamation de la part des bénéficiaires, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs afin de régler le débit d'air du système de ventilation. Or, comme l'entrepreneur avait convenu avec les bénéficiaires d'une réduction de 6 200 $ sur leur prix d'achat pour la réfection du système, c'est donc dire que ces derniers avaient également pris en charge l'équipement de climatisation (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La demande d'arbitrage est accueillie.

CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et SYLVIE ROBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21

Bourret et Constructions Robin inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 24697, 2005-12-09

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.

LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21

Syndicat de copropriété 7565, chemin Westover et Développement Les terrasses de l'Île inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-11-07

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur

Fioramore et Construction Yvon Loiselle inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 13 185-3, 2005-10-20

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.

CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116

Gasse et Constructions Pelletier et Frères inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-10-20

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.

JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur

Charles et Habitations Beaux Lieux inc., M. Guy Décarie, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-0407 NP et 05-118VR, 2005-07-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.

LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause

Benoît et Habitations Confort inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 066325 et 050417001, 2005-06-30

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

La réclamation du bénéficiaire quant au muret de cuisine non à niveau est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. En ce qui a trait aux coins de métal mal exécutés des murs de la salle de bains, comme ils ne se sont pas arrachés au cours de l'année suivant la réception du bâtiment, la réclamation est rejetée. Celle visant le coin de fer de la descente du sous-sol doit également être rejetée puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans la liste des travaux à faire. Bien que certaines têtes de clou sortent des murs, il s'agit d'une situation attribuable au comportement normal des matériaux, situation expressément exclue du plan de garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger les bosses dans le parement de vinyle avant et arrière de la maison, car il s'agit d'une malfaçon au sens du règlement. Le soffite de l'avant-toit n'a peut-être pas été coupé à angle droit, comme le prétend le bénéficiaire, mais il s'agit d'une situation d'ordre esthétique seulement qui ne constitue pas une malfaçon. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.

PATRICK BENOIT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS CONFORT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Pouliot et Entreprises Lachance inc., M. Jean Dionne, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 052499 et 050509001, 2005-06-28

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

À la suite de son inspection, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur de vérifier avec un électricien la charge totale du disjoncteur et de s'assurer de son bon fonctionnement. Lors de l'audience, l'entrepreneur a remis une lettre de l'électricien selon laquelle la surcharge était créée par l'utilisation d'un déshumidificateur et d'un séchoir excédant la charge normale du circuit sans toutefois que le disjoncteur de la salle de bains se déclenche. Comme l'obligation de résultat de l'entrepreneur est de fournir un système qui puisse accommoder l'utilisation d'appareils électriques normaux comme un déshumidificateur et un séchoir à cheveux sans que le disjoncteur principal se déclenche, l'entrepreneur devra corriger le problème. Les plaintes nos 4 à 10 des bénéficiaires sont rejetées puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ces vices par écrit. Le léger soulèvement des fermes de toit est attribuable au comportement normal des matériaux, et c'est pourquoi l'exclusion prévue à l'article 4.2 du contrat de garantie trouve application.

STÉPHANE POULIOT et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Murphy et Goyette, Duchesne & Lemieux inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0412-8204-GAMM et 8008-04-05, 2005-04-05

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

La réclamation des bénéficiaires visant la finition du foyer et les moulures non peintes au garage doivent être rejetées puisque la situation n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait au modèle de la porte de service du garage, il y a lieu d'accueillir la réclamation, celle installée n'étant pas conforme au contrat. La réclamation quant aux travaux à la louvre est également accueillie, de même que la peinture des luminaires dans le soffite, étant donné que cette situation n'a pas été corrigée par l'entrepreneur. Il en est de même pour l'aluminium bosselé sur le boîtier de la porte avant. Les fissures à la dalle du garage et au parement d'agrégat n'auront toutefois pas à être corrigées, car elles sont attribuables au comportement normal des matériaux, situation non couverte par le plan de garantie. La réclamation visant la performance du bain tourbillon est également rejetée puisque le plan de garantie ne s'applique pas à cet égard.

NANCY MURPHY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19

Haussman-Elbaz et Constructions Arsenault & Frères, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0502-8206-GAMM et 8005-03-05, 2005-03-16

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.

RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19

Hébert et 9122-9385 Québec inc. (Habitations Signature inc.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 036373, 2005-01-13

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

L'entrepreneur devra appliquer une couche de peinture de finition dans l'entrée principale puisque les travaux qu'il a effectués à la suite de la décision de l'administrateur ne l'ont pas été de façon satisfaisante. Il devra également apporter les correctifs nécessaires afin de rendre la section du sous-sol au-dessus des murs de fondation à l'épreuve de la propagation du feu et remplacer les lisses de bois par des lisses à l'épreuve du feu, la situation actuelle n'étant pas conforme aux règlements municipaux. La réclamation du bénéficiaire visant les moulures endommagées aux portes des logements est cependant rejetée, car ces imperfections ne peuvent être considérées comme une malfaçon. La réclamation quant à l'obtention des certificats de conformité pour le panneau d'alarme-incendie et d'installation des foyers est également rejetée: il n'a pas été démontré que l'absence de tels documents pouvait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en va de même de l'installation d'extincteurs portatifs. Comme la demande de séparation coupe-feu pour la toiture fait partie du parachèvement des travaux et qu'il s'agit d'une situation exclue du plan de garantie, cette partie de la réclamation est rejetée. L'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 762 $ à titre de frais d'expertise.

ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 37, et 38

Poulin et Société immobilière Campiz ltée, Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 03-0302, 2004-09-16

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.

HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125

Broadhead et Goyette Duchesne & Lemieux inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2004-06-23

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les parties en étant venues à une entente en ce qui a trait à la coupure de la persienne droite à la deuxième fenêtre, il y a lieu d'en prendre acte et d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux panneaux de la porte de garage bosselés ou rayés par un sous-traitant de l'entrepreneur, il n'y a pas lieu de donner suite à cette réclamation puisqu'il s'agit de dommages découlant de la responsabilité civile extracontractuelle de l'entrepreneur, non couverts par le plan de garantie.

ANDRÉ BROADHEAD et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116

Vagner et Développement Les terrasses de l'Île inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2003-12-16

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.

ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116

Moreau et G.H. Paquet inc., M. René Blanchet, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 02-0708, 2003-02-03

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

La bénéficiaire se plaint de problèmes d'infiltration d'eau, attribuables à la formation d'ocre ferreuse obstruant le drain français de sa résidence. Les infiltrations d'eau relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur. Toutefois, comme la réclamation de la bénéficiaire résulte d'un problème de sol contaminé, la situation est exclue du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (art. 6.7.7). Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de la bénéficiaire, en plus des frais d'expertise de l'administrateur.

LOUISELLE MOREAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur

Cloutier et Garantie Qualité habitation, M. Guy Dubois, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 02-0501 et 5652, 2002-10-17 (décision rectifiée le 2002-11-16 et le 2003-04-28)

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le 6 novembre 2000, les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une maison, la date de la fin des travaux étant prévue pour le 1er juillet 2001. Cette date n'a pas été respectée et, lorsque les bénéficiaires ont pris possession de l'immeuble, le 15 juillet 2001, il restait encore plusieurs travaux à effectuer. À cette date, il n'y a eu ni inspection ni réception de la maison. Une inspection s'est déroulée le 1er août, au retour des vacances de l'industrie de la construction, et les bénéficiaires ont reçu l'autorisation de faire effectuer certains travaux. Toutefois, le 7 août, un représentant de l'administrateur leur aurait dit qu'ils avaient agi trop rapidement et qu'ils n'auraient pas dû donner de contrats. L'entrepreneur a déclaré faillite en novembre 2001. Le 6 mai 2002, les bénéficiaires ont soumis à l'arbitrage environ une trentaine de points de la décision de l'administrateur, points qui n'étaient apparemment pas couverts par le plan de garantie à cause des travaux effectués au mois d'août 2001, qui, selon lui, ne sont pas couverts. Les faits démontrent toutefois que l'administrateur n'a pas appliqué son plan de garantie de façon appropriée ni au moment opportun, et ce, malgré la présence de plusieurs problèmes, dont ceux liés à la construction, à la coordination et à la surveillance qui étaient présents à compter d'avril 2001, au non-renouvellement de l'accréditation de l'entrepreneur le 13 juin 2001, à une conversation avec le bénéficiaire en juin 2001 portant sur les nombreux problèmes liés à la construction et à la surfacturation par l'entrepreneur avant la fin prévue des travaux. L'administrateur a fait preuve de laisser-aller et sa défense ne permet pas de justifier son refus de rembourser les bénéficiaires pour la réparation et la prise en charge par eux des travaux en cause.

GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur

Gachon et Groupe Trigone Construction inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2002-02-28

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction de la fissure à la jonction de la marche du balcon et du trottoir au motif que le plan de garantie ne couvre pas les parties extérieures du bâtiment (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'article 12 paragraphe 9 du plan de garantie ne peut trouver application en l'espèce puisque le balcon incorporé à l'immeuble est couvert par ce plan et que le trottoir incorporé au balcon est la continuation de ce dernier (art. 901 du Code civil du Québec), le tout, en raison de la coulée monolithique.

JEAN-PIERRE GACHON et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12

Lessard et Habitations Serge Savard inc., Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 00-1004, 2001-11-15

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.

CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125

Amyot et C.L. Légaré Construction inc., M. Jean Royer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 009822, 00-1103 et 2000-228, 2001-01-09

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Comme la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur faisait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dernier devra rembourser la somme de 1 421 $ payée par les bénéficiaires pour faire effectuer les travaux. L'entrepreneur devra également parachever les travaux au soffite du gazebo et au manteau de cheminée et corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse. L'isolant souillé ayant récupéré ses propriétés isolantes après avoir séché et l'installation de l'évier de la cuisine étant acceptable, la décision de l'administrateur de ne pas exiger de travaux correctifs à cet effet est entérinée. L'entrepreneur devra aussi corriger la finition du garage, le joint à la douche, le silicone du comptoir de cuisine, la fenêtre du garage et le plafond de la douche puisque ces malfaçons ont été valablement dénoncées. Il devra également effectuer les travaux convenus avec les bénéficiaires quant à l'isolation sous le garage. La décision de l'administrateur est de plus entérinée en ce qui a trait au carton de fibre naturelle, car aucune preuve n'a été faite que c'était cette matière qui allait être utilisée pour les murs extérieurs ou pour le plafond de l'étage. La réclamation relative l'installation d'un fil pour le lampadaire extérieur est rejetée puisqu'il s'agit de travaux extérieurs au bâtiment non couverts par le plan de garantie. L'installation d'un système d'aspirateur central étant prévue au contrat, l'entrepreneur devra rembourser au bénéficiaire la somme de 164 $ versée à un tiers afin de corriger l'installation défectueuse. Par ailleurs, bien que les travaux de gravier à l'entrée du garage ne soient pas couverts par le plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir 464 $ de la somme forfaitaire due à l'entrepreneur, ces travaux n'ayant pas été exécutés. Comme les bénéficiaires ont payé une somme de 1 127 $ pour l'installation des miroirs prévue au contrat et que ceux-ci ont été mis en place avant l'intervention de l'administrateur, ils ne peuvent en obtenir le remboursement.

DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17 et 106

Exclusion