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Dépôt en fidéicommis ou retenue d'argent

Syndicat des copropriétaires Place Marien 1 et Développement Allogio inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 101202001, 2011-06-30

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des travaux correctifs qui n'ont pas été exécutés par l'entrepreneur. Dans le contexte de la demande d'arbitrage, ce dernier a présenté une objection préliminaire pour réclamer des sommes qui lui seraient dues par le bénéficiaire. Il soutient que celles-ci devraient être déposées en fidéicommis avant qu'il n'ait à effectuer les travaux qui lui ont été imposés. Or, les sommes dues seraient composées de dépenses que l'entrepreneur aurait engagées pour le compte du bénéficiaire relativement à des assurances ainsi qu'à une ligne de transmission téléphonique pour le service d'incendie, et il ne s'agit pas de sommes dont il peut exiger le dépôt en fidéicommis. Par ailleurs, le tribunal n'a pas la compétence nécessaire pour prendre une décision à ce sujet.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendereur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Paquin et Constructions YPE inc., Jean Moisan, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-170210-NP, 2010-06-29

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à l'immeuble qu'ils avaient acheté. Leur réclamation a été rejetée quant à certains points, dont la présence des têtes de vis sur les murs. L'administrateur a eu raison de rejeter cette plainte. D'une part, le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations qui sont rendues nécessaires en raison du comportement normal des matériaux à la suite du séchage. D'autre part, les bénéficiaires, qui avaient convenu eux-mêmes de s'occuper de la peinture, avaient été informés de la méthode normale de procéder pour que les imperfections soient corrigées avant d'appliquer les couches de finition. Par ailleurs, en arbitrage, il a également été question du paiement du solde du prix de construction par les bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont retenu une somme de 22 772 $ sur ce prix. Ils s'opposent à présent au paiement de ce solde au motif qu'ils ont intenté une poursuite dans un tribunal de droit commun contre l'entrepreneur portant sur des suppléments ainsi qu'une nouvelle réclamation devant l'administrateur pour d'autres défectuosités ou malfaçons. Or, ils ne peuvent retenir le solde, car le contrat de construction et de garantie obligatoire de maison neuve signé par les parties garantit notamment l'exécution des travaux de correction. Les bénéficiaires n'ont donc pas à s'inquiéter des coûts rattachés à la correction des malfaçons.

NANCY PAQUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS Y.P.E. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie

Chedel et 9048-9246 Québec inc. (Hors Série -- Construction sur mesure), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 107063-1, S08-010302-NP et 12 913-16, 2008-07-23

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La bénéficiaire a reçu son immeuble avec réserve en septembre 2006. Peu après, une fuite importante y est survenue et l'administrateur a accepté d'en supporter les frais. En janvier 2007, la bénéficiaire a réclamé que ces frais soient déduits des 22 254 $ retenus par l'entrepreneur. Celui-ci a soutenu que la bénéficiaire ne lui avait pas demandé de faire les corrections à l'immeuble et que plusieurs de celles-ci avaient été exécutées par elle ou par un tiers payé par elle. Selon le plan de garantie, le bénéficiaire peut, en règle générale, effectuer les travaux correctifs lui-même, à un coût présumé moins élevé. Toutefois, la bénéficiaire n'était pas fondée en l'espèce à confier à un tiers les réparations à son immeuble. L'entrepreneur est en mesure de faire les réparations restantes et a manifesté son intention à cet effet. Il est notamment ordonné à l'entrepreneur de remplacer les portes de bois et de réparer le mur où s'infiltre l'eau. Les parties sont encouragées à trouver un terrain d'entente afin que les travaux soient terminés le plus tôt possible. Quant au solde contractuel, l'entrepreneur a réduit le montant réclamé à 7 000 $ afin de donner compétence à la Cour du Québec, Division des petites créances. Il a renoncé à toute autre réclamation envers la bénéficiaire. Il s'agit d'un aveu extrajudiciaire, et le solde dû par cette dernière est de 7 000 $.

KIMMIE CHEDEL, bénéficiaire, et 9048-9246 QUÉBEC INC. (HORS SÉRIE -- CONSTRUCTION SUR MESURE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Al-Karkhi et 3984583 Canada inc. (Jobiko Construction), Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060124001 (046367 GMN), 060124003 (076916 GMN), 060124005 (046369 GMN), 060124007 (046361 GMN), 060124009 (046365 GMN), 060124011 (046360 GMN), 060124013 (046362 GMN), 060124002 (046370 GMN), 060124004 (046372 GMN), 060124006 (046368 GMN), 060124008 (046371-2 GMN), 060124010 (046364 GMN) et 060124012 (046363 GMN), 2007-02-14

Demande de la Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI) de suspendre les procédures entamées à la suite des demandes d'arbitrage de l'entrepreneur. Rejetée.

L'entrepreneur a présenté une requête en récusation de l'arbitre au motif que ce dernier refusait de retarder l'audience d'une trentaine de minutes afin de lui permettre d'enregistrer les débats. Cette requête doit être rejetée puisqu'il est du rôle de l'arbitre de veiller à la saine administration du dossier. Qu'il ait ainsi à accepter ou refuser une demande de suspension en faveur de l'une des parties ne lui fait pas perdre automatiquement son indépendance ou son impartialité. L'entrepreneur n'a pas déposé les provisions pour frais afin de payer les coûts de l'arbitrage et SORECONI a demandé la suspension des procédures d'arbitrage jusqu'à ce que ces sommes aient été acquittées. L'entrepreneur nie devoir supporter ce montant. L'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que, pour obtenir son adhésion au plan de garantie, l'entrepreneur doit s'engager à verser les «coûts exigibles pour l'arbitrage». L'arbitre est donc autorisé à exiger des provisions pour frais afin de couvrir les frais de l'arbitrage. L'entrepreneur allègue que, comme la grille de tarification n'est en vigueur que depuis le 1er mars 2006, elle n'est pas applicable à sa demande d'arbitrage, déposée le 19 janvier précédent. Or, étant donné que la grille tarifaire en vigueur à cette date prévoyait elle aussi le paiement d'une provision pour frais, cet argument doit être rejeté. Si l'entrepreneur désire contester le compte de l'arbitre, il ne peut refuser de payer la provision pour frais: il doit l'acquitter et la contester ensuite par la voie judiciaire. Un organisme d'arbitrage est donc bien fondé à exiger de quelque partie à un arbitrage qu'elle lui verse en fidéicommis la partie du montant estimé des coûts de l'arbitrage. En l'instance, l'arbitre n'aurait jamais dû être saisi du dossier avant qu'une telle demande de provisions pour frais ne soit adressée à l'entrepreneur et à l'administrateur de la garantie et avant que ces provisions ne soient versées à l'organisme d'arbitrage. Les procédures d'arbitrage ayant déjà débuté en l'instance, contrairement aux règles adoptées, il n'y a pas lieu de suspendre le dossier afin d'attendre que l'entrepreneur verse les provisions pour frais.

LINA AL-KARKHI et un autre, bénéficiaires, et 3984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 123, 135, 136, et 9999

Requête en révision judiciaire accueillie (C.S., 2007-05-23), 550-17-003089-073

Panetta et 9096-2556 Québec inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 033493 et 060914001, 2006-12-26

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'entrepreneur a manqué à ses obligations légales avant la réception du bâtiment par les bénéficiaires ainsi qu'aux engagements qu'il a pris en vertu du paragraphe 13 de l'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu d'établir la date de réception du bâtiment au jour où l'administrateur aura terminé les travaux faisant l'objet de la réclamation des bénéficiaires datée du 20 février 2006, travaux qui rendront le bâtiment en état de servir à l'usage auquel on le destine. La décision de l'administrateur de ne pas considérer les points 28 à 39 de la réclamation des bénéficiaires n'est pas fondée puisque la date de réception du bâtiment n'était pas encore déterminée en raison des manquements de l'entrepreneur. Bien que, en n'exerçant pas leur droit d'appel de la décision de l'administrateur, les bénéficiaires y aient, en quelque sorte, renoncé, il y a lieu de faire appel à l'équité et d'annuler la décision rendue. La décision de l'administrateur relative à l'obligation pour les bénéficiaires de déposer en fidéicommis la somme de 50 350 $ majorée des coûts additionnels qui seront engendrés par les réparations quant aux points 28 à 39 est toutefois maintenue.

ROBERTO PANETTA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 140, et 9999

Gauthier et Goyette Duchesne & Lemieux inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 069827, 050629001, 060911001, 0503170014, 13-249-4, 13-249-4-1 et 13-249-4-2, 2006-10-24 (décision rectifiée le 2006-11-03)

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.

GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119

Dagenais et 9094-3184 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 10958-1 et 060304001, 2006-06-14

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'administrateur avait ordonné en mars 2004 l'exécution de travaux de correction au parement de vinyle du mur gauche de la résidence du bénéficiaire. En février 2006, le parement a de nouveau été endommagé à l'endroit même où les réparations avaient été effectuées. L'administrateur a refusé d'intervenir parce que, selon lui, les dommages auraient été causés par de forts vents. La tempête de vent qui a sévi le 17 février 2006 a manifestement contribué aux dommages. Toutefois, lorsqu'il est bien installé, le parement de vinyle doit résister aux conditions climatiques de la région. Il y a eu malfaçon en 2004 dans l'installation du parement, et les travaux de remplacement n'ont pas complètement corrigé la situation. Comme le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection du consommateur, il doit être interprété en sa faveur. L'administrateur devra procéder à nouveau aux travaux requis. La somme de 4 109 $ toujours détenue par le prêteur hypothécaire du bénéficiaire devra être remise à l'administrateur, qui a déjà payé 14 893 $ pour faire effectuer les premiers travaux de correction à la suite de la faillite de l'entrepreneur.

MICHEL DAGENAIS, bénéficiaire demandeur, et 9094-3184 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11

Forte et 9061-2607 Québec inc. (Constructions et rénovations Omega), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-12-003, 2006-06-07

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte de l'entente des parties.

Les objections préliminaires soulevées par l'administrateur relativement à la dénonciation par les bénéficiaires des défauts et travaux de correction réclamés ont été rejetées en raison de circonstances exceptionnelles. Les plaintes des bénéficiaires ont entraîné quatre inspections par l'administrateur, suivies d'autant de rapports, pour finalement faire l'objet d'une entente à l'amiable entre les parties. L'administrateur et les bénéficiaires n'ont toutefois pu s'entendre sur le problème relatif aux fenêtres de l'immeuble; l'administrateur s'est engagé à faire exécuter les travaux nécessaires au plus tard le 31 octobre 2006. En outre, il devra verser 7 500 $ aux bénéficiaires à titre de compensation et autoriser la remise de la somme de 12 017 $ détenue en fidéicommis par leur procureur conformément à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

DOMENICO FORTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ET RÉNOVATIONS OMEGA), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11

Brunelle Entrepreneur inc. et Leblanc, M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 18400 et 050224001, 2005-07-06

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.

BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11

Lessard et Habitations Serge Savard inc., Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 00-1004, 2001-11-15

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.

CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125

Dépôt en fidéicommis ou retenue d'argent