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Début de la garantie

Laliberté et 9198-9087 Québec inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-102102-NP, 2017-11-20

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

En 2012, la bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé une offre d'achat avec date de livraison prévue au mois de mars 2013. L'achat étant conditionnel à la vente de la maison de la bénéficiaire, ce n'est qu'au mois d'août 2014 que l'acte de vente a été signé et que la bénéficiaire a pris possession de l'immeuble. Au début de 2015, cette dernière a transmis à l'entrepreneur et à l'administrateur un avis de dénonciation relativement à une inondation survenue au sous-sol de sa résidence. L'administrateur a accueilli la réclamation de la bénéficiaire. D'une part, l'entrepreneur fait valoir que la maison était prête pour occupation dans la première moitié de 2013 et que la couverture du plan de garantie commençait à ce moment. Or, il faut retenir que l'acte de vente est daté du mois d'août 2014 et que les parties ont convenu devant un inspecteur que la réception du bâtiment aurait lieu au même moment. Par conséquent, l'entrepreneur ne peut prétendre que la date du début de la période de couverture serait différente. D'autre part, l'entrepreneur soutient que l'installation d'un système d'adoucissement d'eau par la bénéficiaire aurait été à l'origine du bris de la pompe de puisard et de l'inondation du sous-sol. Toutefois, aucune preuve ne permet de conclure que la cause du bris résultait de l'installation du système d'adoucissement d'eau ou de la présence d'un corps étranger, de sorte qu'il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur à cet égard.

MONIQUE LALIBERTÉ, bénéficiaire, et 9198-9087 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ARBITRAT INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 4512-1 et 2007-09-010, 2008-03-19

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37

Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 4512-1 et 2007-09-010, 2007-11-06

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.

La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37

Syndicat des copropriétaires 2860, rue Montcalm, Vaudreuil-Dorion et Groupe immobilier Farand inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070614002 et 082144-1, 2007-10-17

Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires sont un syndicat de copropriétaires. L'une des questions au coeur du litige et sur laquelle reposent les décisions de l'administrateur contestées par les bénéficiaires concerne la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes du bâtiment. Il a été convenu que l'arbitre ne se prononcerait que sur ces questions, laissant ensuite à l'administrateur la possibilité de modifier ses décisions. En application des conditions de l'article 25.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la réception présumée des parties communes est fixée au 8 septembre 2006. En juin 2005, le conseil d'administration du syndicat était formé et composé uniquement de copropriétaires et avait acquis son indépendance. Par ailleurs, l'avis de fin des travaux n'a été communiqué aux bénéficiaires que le 8 mars 2006. À cette date, les travaux étaient effectivement terminés, malgré quelques parachèvements requis et certaines malfaçons constatées par les bénéficiaires. Quant à la date de fin des travaux, elle est fixée au 14 juin 2005 puisque les parties privatives ont été notariées à la fin du mois de mai et que le syndicat a acquis son indépendance le 14 juin. Au surplus, selon les bénéficiaires, le bâtiment était relativement en bon état à cette date. L'administrateur devra rendre de nouvelles décisions en tenant compte de ces dates.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2860, RUE MONTCALM, VAUDREUIL-DORION, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120

Proulx et Construction Stéphane Bédard inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0603-8236-GAMM et 8021, 2006-06-19

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires demandent le parachèvement des travaux de construction à leur résidence à la suite de la désertion de l'entrepreneur. Le refus de l'administrateur d'assurer le parachèvement des travaux au motif de l'absence de dénonciation au moment de la réception du bâtiment n'est pas fondé puisque l'absence de dénonciation est entièrement due à l'entrepreneur, qui a refusé de signer le document de réception du bâtiment. N'ayant pas reçu de copie du contrat de garantie de la part de l'entrepreneur, leurs propres obligations à l'égard de la dénonciation des anomalies étaient donc suspendues jusqu'à la remise du document. L'administrateur devra donc procéder aux travaux de parachèvement qui y sont mentionnés. La réclamation des bénéficiaires quant au remboursement des sommes excédentaires versées aux sous-traitants de l'entrepreneur à la suite de la faillite de ce dernier doit être rejetée, car le règlement ne contient aucune disposition le permettant. Les points 9 et 10 de leur réclamation devront par ailleurs faire l'objet d'une décision de l'administrateur puisqu'ils ne les ont pas abandonnés.

CARMEN PROULX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 116, 137, et 138

Gingras et Construction Pentium (3395383 Canada inc.), M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG 031010001 et PG 031125001, 2006-02-20

Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.

Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.

PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999

Belley et Habitations de la Bourgade, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), B-21665C, 2005-07-08

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire conteste la décision rendue par l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence au motif que ce dernier a appliqué l'ancien plan «La Garantie des immeubles résidentiels de l'APCHQ» alors que lui-même a reçu, au moment de l'achat, de la documentation relative à la nouvelle garantie. Comme la modification apportée par le législateur en août 2002 à l'article 2 c) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs rend admissible «un bâtiment multifamilial de construction incombustible comprenant au plus 4 parties privatives superposées» et que le bâtiment en litige ne comporte que trois parties privatives superposées avec une petite mezzanine, il doit être considéré comme soumis aux nouvelles dispositions du règlement.

ÉRIC BELLEY - ès qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF - 2147, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, et 27

Début de la garantie