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Articles du règlement sur le plan de garantie

Syndicat de la copropriété du 4880, rue Beaubien Est, Montréal, Québec et 9036-7236 Québec inc. (Développements Héritage), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-070101-NP et 12 913-28, 2009-12-14

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

En décembre 2008, l'administrateur a décidé que les réclamations du bénéficiaire avaient été faites à l'extérieur des délais permis en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour arriver à cette conclusion, il a considéré le témoignage de l'entrepreneur, qui avait affirmé que la réception des parties communes de l'immeuble avait eu lieu le 10 mai 2005. Il a donc conclu que cette date marquait le point de départ quant aux garanties portant sur l'immeuble. Toutefois, la date fournie par l'administrateur est erronée. En effet, en vertu de l'article 25.1 paragraphe 2 du règlement, pour qu'il y ait réception des parties communes, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l'entrepreneur. En l'espèce, ce n'est que le 5 décembre 2006 que l'entrepreneur a transféré le contrôle du syndicat aux copropriétaires. C'est cette date qui sera retenue comme date de réception des parties communes et, par conséquent, comme point de départ pour l'application des garanties. Cela implique que certaines des demandes qui avaient été rejetées au motif qu'elles étaient tardives sont maintenant recevables et bien fondées.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4880 RUE BEAUBIEN EST, MONTRÉAL, QUÉBEC, bénéficiaire, c. 9036-7236 QUÉBEC INC. (LES DÉVELOPPEMENTS HÉRITAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 116

Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-078ES et 090304001, 2009-11-26

Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.

Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.

SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107

Syndicat en copropriété 674 Montée Masson et Développement Magma inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-077ES et 090310001, 2009-11-26

Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.

Le 10 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 17 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.

SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 674 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107

Mekki et Réseau Viva international inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-09-009 et 148675-1 (09-236SP), 2009-09-28

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

Le 27 mai 2006, la bénéficiaire a signé avec l'entrepreneur un contrat préliminaire visant la construction d'un chalet. Peu après le 7 août suivant, elle a décidé de faire ajouter un demi-sous-sol au projet. Des modifications ont été apportées à la première page du contrat pour refléter cet ajout. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer le chalet. La bénéficiaire a présenté une réclamation pour obtenir le remboursement des acomptes qu'elle avait payés, dans les limites permises par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la bénéficiaire, jusqu'à concurrence de 30 000 $. La bénéficiaire soutient avoir droit à 39 000 $ sur la somme de 45 125 $ qu'elle avait payée. En vertu de l'article 14 du règlement, les acomptes remboursables sont limités. Le 7 août 2006, une modification apportée au règlement a fait passer la limite remboursable de 30 000 $ à 39 000 $. Pour pouvoir bénéficier de la limite de 39 000 $, le contrat préliminaire doit avoir été conclu après la date du 7 août 2006. Bien que des changements aient été apportés au contrat préliminaire après le 7 août, cela n'a pas eu l'effet d'annuler le contrat préliminaire de mai 2006 et d'en créer un nouveau. C'est donc la limite de 30 000 $ qu'il faut retenir, comme l'a fait l'administrateur dans sa décision.

ANNA MEKKI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, 19, et 116

Brien et Pierre Léger Construction enr., Me Pierre Sébastien, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 205515 et 080512001, 2009-05-21

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie. Requête en arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Le 21 avril 2008, l'administrateur a rendu une décision rejetant un certain nombre de plaintes faites par les bénéficiaires, qui ont demandé que cette décision fasse l'objet d'un arbitrage. En octobre 2008, l'administrateur a rendu une nouvelle décision relativement à une autre réclamation faite par les bénéficiaires. Ces derniers ont fait parvenir une copie de la décision à l'administrateur, mais ils n'ont pas demandé l'arbitrage de cette nouvelle décision. L'entrepreneur et l'administrateur invoquent le fait que l'arbitre n'a pas reçu de plainte relativement à cette seconde décision et qu'il n'a donc pas la compétence nécessaire pour entendre les plaintes des bénéficiaires à l'égard de celle-ci. En vertu de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, une demande d'arbitrage doit être faite dans un délai de 30 jours à compter de la réception, par le bénéficiaire, de la décision attaquée. En l'espèce, puisque la décision d'octobre 2008 concernait une nouvelle réclamation, qui n'était pas liée à la première, les bénéficiaires devaient en demander l'arbitrage pour démontrer leur insatisfaction. D'ailleurs, cette obligation leur était clairement rappelée dans le formulaire accompagnant chacune des décisions de l'administrateur.

CHANTAL BRIEN et un autre, bénéficiaires, et PIERRE LÉGER CONSTRUCTION ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, 109, et 116

Habitations Héritage (9083-5984 Québec inc.) et Thivierge, M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-209 PM et 080714001, 2008-10-23

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

Les bénéficiaires ont reçu leur maison le 14 juin 2003 et l'ont acceptée sous réserve de la «liste préétablie». Ils se sont engagés à protéger le système d'évacuation des eaux usées en maintenant un recouvrement durable. Peu après, ils ont dénoncé dans une lettre un «petit problème de fosse». En mai 2004, l'entrepreneur leur a demandé de terminer les travaux de terrassement pour prévenir le remplissage de sable dans le fossé, ce qui nuirait au fonctionnement du champ d'épuration. En septembre 2007, les bénéficiaires ont dénoncé le mauvais fonctionnement des installations sanitaires. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux correctifs car, selon lui, les bénéficiaires avaient dénoncé le problème dans la première année de la garantie. Cette dénonciation ne concernait pas expressément l'érosion du sol. L'entrepreneur a admis la mauvaise conception ainsi que la non-conformité des installations sanitaires et reconnaît avoir discuté de différentes solutions avec les bénéficiaires. Il a une obligation de résultat, et le choix des moyens lui revient. Comme les installations ne sont pas conformes, il est conclu que la dénonciation faite dans la première année de la garantie respecte les exigences énoncées à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra trouver une solution pour rendre conforme et performant le système de traitement des eaux usées. Aucun montant supplémentaire ne sera exigé des bénéficiaires. Les frais d'arbitrage sont partagés en parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.

LES HABITATIONS HÉRITAGE (9083-5984 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie c. MANON THIVIERGE et un autre, bénéficiaires

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

Syndicat des copropriétaires Le vignoble du 4370 du Catamaran, Laval et Groupe Cama inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-099.1SP et 080603001, 2008-10-15

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37

Latreille et Léonard Caron & Fils ltée, M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 080227001 et 98113-1, 2008-09-29

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

La bénéficiaire a reçu le bâtiment le 17 janvier 2003. En raison de sérieux problèmes d'humidité, de moisissure et de pourriture un peu partout aux fenêtres, aux murs et aux panneaux de plâtre du sous-sol, elle a intenté une réclamation auprès de l'administrateur le 19 novembre 2007, demande qui a été rejetée au motif que les points dénoncés l'avaient été tardivement, c'est-à-dire après l'échéance des garanties prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle a déposé sa demande d'arbitrage le 26 mai 2008, soit quatre mois après la réception de la décision de l'administrateur. La bénéficiaire connaissait l'existence des vices invoqués depuis le 17 janvier 2003 et elle ne les a dénoncés que le 19 novembre 2007 à l'administrateur, donc largement en dehors du délai de six mois prévu à l'article 10 du règlement, et ce, sans justification. Par ailleurs, au moment de la réception de la demande de réclamation, il s'était déjà écoulé plus de trois ans depuis la réception du bâtiment. Par conséquent, malgré l'absence de doute quant à la responsabilité de l'entrepreneur -- qui a abusé de la bonne foi de la bénéficiaire -- eu égard à l'état avancé de moisissure des châssis, il faudra débattre la responsabilité légale de celui-ci à l'exclusion de l'administrateur, qui n'est plus lié en vertu des délais du règlement. Les recours de la bénéficiaire devant un tribunal civil sont réservés.

DIANE LATREILLE, bénéficiaire, et LÉONARD CARON & FILS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19

Joly et Construction Casavia inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 07-286FL et 071108001, 2008-09-17

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10

9050-8219 Québec inc. (1er Choix Immobilier) et Développements Le Monarque inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), A-20252, U-502141, U-502142, S08-140301-NP, 12 913-18, S08-140302-NP et 12 913-19, 2008-08-22

Requête de l'administrateur en irrecevabilité de demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Le 6 décembre 2007, l'administrateur a rendu une décision défavorable aux bénéficiaires dans les deux dossiers en cause. Le 14 mars 2008, le procureur des bénéficiaires a expédié des demandes d'arbitrage pour les deux dossiers. L'administrateur s'oppose aux demandes au motif qu'elles sont tardives. Le délai de demande d'arbitrage de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas de rigueur mais constitue plutôt un délai indicatif qui peut être prolongé si les motifs invoqués sont satisfaisants et le justifient. En l'espèce, le procureur des bénéficiaires, qui en était à son premier mandat en vertu du règlement, a commis une erreur, ce qui peut constituer une impossibilité en fait d'agir pour ses clients. Il faut aussi considérer le manque de suivi ou de réponse du représentant de l'administrateur aux appels et aux lettres du procureur des bénéficiaires ainsi que l'information erronée qu'il lui a transmise relativement aux numéros de téléphone de centres d'arbitrage. Par ailleurs, mis à part l'omission de respecter les délais applicables, tous les agissements du procureur des bénéficiaires semblent avoir été effectués de manière diligente. Finalement, l'administrateur ne peut démontrer qu'il subirait un préjudice du fait du report du délai puisqu'il était au courant avant même la fin du délai initial de 30 jours de l'intention des bénéficiaires de présenter une demande d'arbitrage.

9050-8219 QUÉBEC INC. («1er CHOIX IMMOBILIER»), bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS LE MONARQUE INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. («GMB»), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19

Brouillette et Construction Jean-F. Toulouse inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 035307-1 et 071029001, 2008-06-23

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.

YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138

Syndicat de la copropriété Jardins de Limoges - 3550407 et Habitation Classique inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 083041-1 et 2007-09-017, 2008-04-03

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

L'entrepreneur demande le rejet de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que celle-ci a été soumise le 31 octobre 2007, soit plus de 30 jours après la réception de la décision de l'administrateur, en violation de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur avait mentionné ne pas pouvoir ordonner de correctifs à l'entrepreneur, en l'absence de preuves supplémentaires quant à l'importance de la présence de moisissures. Le bénéficiaire et l'administrateur s'étant entendus, dans les 30 jours suivant cette décision, pour faire effectuer des expertises supplémentaires, cette entente justifiait la suspension des délais. Le rapport supplémentaire mentionnait que le bénéficiaire disposait d'un délai additionnel de 30 jours. Le rapport a été livré 33 jours après cette date. Ces délais n'étant pas de rigueur ou de déchéance selon le règlement, la demande d'arbitrage est considérée comme faite dans les délais. Le premier paragraphe du nouvel article 66 du règlement, qui impose une obligation de renseignement à l'administrateur, n'a pas pour effet d'ajouter un caractère de rigueur au délai de soumission à l'arbitrage. De plus, aucune preuve d'un préjudice subi par l'entrepreneur n'a été faite.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ JARDINS DE LIMOGES - 3550407, bénéficiaire, et HABITATION CLASSIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 35, 66 et 35, 66

Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 4512-1 et 2007-09-010, 2008-03-19

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37

Construction Paveton inc. et Malboeuf, M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 071024001 et 117166-2 (GMN), 2007-12-28

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.

CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116

Galle et Solico inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-19-005, 037490-1 et 115749-1, 2007-11-01

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

L'administrateur a rejeté les réclamations des bénéficiaires au motif qu'elles avaient été faites hors délai. Ces derniers n'auraient pas respecté le délai de dénonciation de six mois à partir de la découverte d'un vice, prévu au contrat de garantie. L'entrepreneur n'a pas remis de copie des contrats du plan de garantie aux bénéficiaires ni à l'administrateur, malgré son obligation claire à cet effet en vertu de l'article 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'article 138 prévoit que les bénéficiaires ne sont tenus à l'exécution de leurs obligations qu'à compter de la réception d'une copie du contrat. Par ailleurs, l'omission de l'entrepreneur de fournir celle-ci lie l'administrateur. Les dénonciations des vices sont donc recevables. Les plaintes des bénéficiaires sont renvoyées à l'administrateur pour traitement.

RALPH GALLE et une autre, bénéficiaires, et SOLICO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 132, 136, 137, 138, 139, et 140

Champagne et Groupe Lagacé Habitations inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070402001, 2007-07-23

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire demande l'arbitrage relativement à une décision de l'administrateur selon laquelle la vente a été faite sans les garanties applicables aux bâtiments neufs. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire habite lui-même l'immeuble. Par ailleurs, le fait que l'entrepreneur ait été l'objet d'une ordonnance en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies au moment de la vente n'empêche pas l'application de la garantie. Quant à la renonciation prévue au contrat de vente, elle ne peut s'appliquer à la garantie des bâtiments résidentiels neufs ni la modifier puisque celle-ci est d'ordre public. Il y a lieu de déclarer que la Garantie Qualité habitation Québec inc. s'applique aux immeubles acquis par le bénéficiaire.

GILBERT CHAMPAGNE, bénéficiaire, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 16, et 140

Crépeau et Groupe J.F. Malo inc., Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S06-0501-NP, 106031 GMN, S06-0507, 106032 GMN, S06-0502-NP, 106035 GMN, S06-0508, 106036 GMN, S06-0503-NP, 106033 GMN, S06-0509 et 106034 GMN, 2006-10-11

Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.

Six demandes d'arbitrage identiques ont été déposées par trois bénéficiaires. Chacun d'eux a contracté avec l'entrepreneur pour la construction de six bâtiments résidentiels. C'est le père des bénéficiaires qui a versé à l'entrepreneur les six acomptes de 25 000 $. L'entrepreneur a fait faillite avant la construction. Les bénéficiaires ont réclamé le remboursement des acomptes, ce qui leur a été refusé. La garantie offerte par l'entrepreneur et administrée dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est un contrat de cautionnement réglementé. Ce contrat s'inscrit aussi au titre des lois de la protection du consommateur et est, à certaines conditions, un contrat de consommation. De plus, il est d'ordre public. Les six demandes de remboursement ont été signées par chacun des bénéficiaires créanciers de l'obligation de l'entrepreneur et pour chacun des bâtiments résidentiels à construire. Il importe peu de savoir qui a payé les acomptes. Chaque bénéficiaire a contracté une obligation envers l'entrepreneur et s'en est acquitté. Le tout a été constaté dans le contrat d'entreprise et par les paiements effectués. Il y a lieu d'accueillir les demandes de remboursement des bénéficiaires.

MARIE-ANDRÉE CRÉPEAU, bénéficiaire demanderesse, et GROUPE J.F. MALO INC. (faillie), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de la garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 9, 14, 19, 105, 138, 139, et 9999

Bureau et Groupe Platinum Construction 2001 inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 09261 et 2006-19-002, 2006-07-12

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux afin de réparer des lattes de bois franc fissurées dans l'immeuble des bénéficiaires. L'entrepreneur ne s'y oppose pas, mais les bénéficiaires demandent une indemnisation pour les frais de relogement, d'entreposage et de déménagement qu'ils devront payer à la suite de ces travaux puisque la présence de deux adultes et de quatre enfants sur les lieux causera des inconvénients. Cette demande des bénéficiaires ne peut être accueillie. D'une part, l'article 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs énonce clairement que les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage ne sont couverts qu'en cas d'un manquement de la part de l'entrepreneur avant la réception du bâtiment. D'ailleurs, l'article 10 du règlement, qui traite de la couverture après la réception, ne mentionne pas ces frais. D'autre part, les dispositions relatives à ces frais prévoient également que le remboursement se fait moyennant la présentation de factures et de preuves de paiement. Ainsi, lorsqu'elles sont admissibles à l'obtention d'un remboursement, ces dépenses pourront être réclamées après avoir été payées. Les bénéficiaires n'ont donc pas droit aux sommes réclamées. L'entrepreneur devra toutefois, pour réduire les inconvénients que subiront les occupants de l'immeuble, effectuer les travaux à un moment où quatre d'entre eux ne seront pas sur les lieux.

JIMMY BUREAU et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 11, 13, et 106

Groupe immobilier Scalimar inc. et Tremblay, M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 048645-3 et 051213004, 2006-06-30

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

La bénéficiaire a pris possession de sa résidence avec un retard de livraison de 270 jours. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de verser à celle-ci la somme de 5 000 $ pour couvrir les frais d'hébergement qu'elle a dû payer en raison de ce retard. Or, l'entrepreneur lui avait déjà remis 5 000 $ afin de couvrir ses frais d'entreposage et les articles 13 et 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoient que l'indemnité maximale qu'un bénéficiaire peut toucher pour les frais engagés en raison d'un retard -- hébergement, déménagement et entreposage -- correspond à cette somme. La décision de l'administrateur a pour effet d'obliger l'entrepreneur à payer des frais de retard s'élevant à 10 000 $, ce qui n'est pas prévu ou permis par le règlement. La demande de l'entrepreneur doit être accueillie et la réclamation de la bénéficiaire pour frais d'hébergement, rejetée.

GROUPE IMMOBILIER SCALIMAR INC., entrepreneur appelant, c. MARLEINE TREMBLAY, bénéficiaire défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 13 et 14

Dominguez et Construction André Taillon inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 029393 et 051116001, 2006-03-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points, dont la présence d'une fissure dans le parement de pierre de leur résidence et l'endommagement de la surface de la terrasse de béton située à l'arrière du bâtiment. Eu égard à la fissure, l'entrepreneur a effectué des travaux pour corriger la situation et aucune nouvelle fissure n'est apparue par la suite. Bien que les bénéficiaires qualifient ces travaux d'insuffisants, qu'ils ne connaissent pas la cause de l'apparition de la fissure initiale et qu'ils ne soient pas convaincus du caractère permanent de la réparation, ils n'ont pas apporté de preuve à l'appui de leurs appréhensions, qui sont à elles seules insuffisantes pour justifier une intervention. Quant à la terrasse, les dommages ont été causés à sa surface lorsque les bénéficiaires y ont installé des rampes. Or, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations résultant d'ajouts réalisés par le bénéficiaire sont exclues de la garantie. La demande des bénéficiaires sur ce point ne peut donc pas être accueillie.

DENIS DOMINGUEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12

Gemme et 141312 Canada inc. (Construction Dolormier), Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-Q305-NP, 2006-01-16

Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Reportée à l'audience au fond.

L'administrateur allègue l'atteinte de la limite de garantie au sens du paragraphe 3 de l'article 13 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La bénéficiaire prétend qu'une partie de la somme a été dépensée pour des travaux correctifs dus à la mauvaise exécution des travaux en application de la garantie. Elle conteste la valeur des pièces justificatives. La preuve de la bénéficiaire est également incomplète. Une preuve plus exhaustive sur les travaux exécutés et les dépenses engagées s'impose avant de rendre une décision. Par ailleurs, l'administrateur prétend que les demandes de la bénéficiaire ne sont pas couvertes par la garantie et que l'arbitre n'a donc pas compétence. La preuve n'est pas claire quant au fait que les travaux sont achevés ni en ce qui concerne des dommages au mobilier de la bénéficiaire. Le droit de l'administrateur de contester cette demande supplémentaire est réservé. De plus, aucune explication n'a été donnée quant au délai entre l'envoi et la réception d'une lettre de l'inspecteur à la bénéficiaire. Au sens de l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, il n'y a pas de déchéance des droits en raison de délais et ceux-ci ne rendent pas automatiquement une cause irrecevable. Une preuve complète relativement au non-respect des délais est nécessaire.

DANIELLE GEMME, bénéficiaire, et 141312 CANADA. INC. (CONSTRUCTION DOLORMIER) (faillie), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 13

Jodoin et 9031-6837 Québec inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 05-080 LS, 2006-01-04

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire a reçu sa résidence le 20 novembre 2000. Il a présenté une réclamation le 22 janvier 2003 à la suite d'un affaissement de la dalle de la salle familiale. L'inspecteur-conciliateur a conclu à un affaissement minime. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas de malfaçon et que la garantie n'avait pas à intervenir. Le bénéficiaire n'a pas porté cette décision en arbitrage. Le plancher a continué à s'affaisser et le problème a été dénoncé en novembre 2004. L'administrateur a rejeté cette nouvelle demande. Le recours peut être envisagé sous deux angles. Fondé sur la garantie contre les malfaçons non apparentes, il est tardif selon l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige une dénonciation dans les six mois suivant la découverte des malfaçons. Toutefois, la réclamation peut également être considérée comme fondée sur la garantie contre les vices cachés en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du règlement. Dans ce cas, le vice caché allégué aurait été découvert dans les trois ans suivant la réception de l'immeuble et dénoncé par écrit prétendument dans les six mois suivant sa découverte. Pour avoir gain de cause sous cet angle et profiter de la garantie légale, le bénéficiaire devait démontrer que l'affaissement constituait un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Une visite des lieux a révélé un léger affaissement, pas inhabituel pour ce type de dalle et dans la norme. Il n'y a pas vice au sens du règlement.

MICHEL JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9031-6837 QUÉBEC INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19

St-Martin et Al-Mo Construction inc., M. Guy Dubois, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 03-0604 et 03-185 JS, 2003-09-02

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble en décembre 2002 et ont dénoncé de nombreux vices, dont seulement une partie est traitée dans le présent arbitrage. Des têtes de vis apparentes sur les murs et plafonds constituent une malfaçon couverte par le plan de garantie dans toutes les pièces où elles sont visibles. La peinture de finition des murs et plafonds devra être reprise, car elle est couverte par le plan. De plus, les moulures de finition à deux des fenêtres devront être posées ou remplacées par l'entrepreneur, cette malfaçon ayant été dénoncée lors de la réception. Par contre, les bénéficiaires devront acheter les moulures. Enfin, la finition du soffite autour d'un luminaire extérieur devra être corrigée étant donné qu'il s'agit également d'une malfaçon dénoncée à la réception. Les autres réclamations sont rejetées.

SYLVIE ST-MARTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et AL-MO CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Chopra et Habitation Raymond & Ass. inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 030416001, 2003-05-12

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.

La bénéficiaire a reçu le rapport de l'administrateur le 17 février 2003. Ce dernier lui a fait parvenir une liste des organismes d'arbitrage le 24 mars suivant. Une demande d'arbitrage a été formulée le 16 avril, soit environ deux mois plus tard. L'administrateur demande le rejet de la demande d'arbitrage au motif qu'elle n'a pas été faite dans les 15 jours suivant la réception du rapport tel que l'exigent les articles 19 et 107 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce délai est d'ordre public et il ne peut pas être modifié. Ainsi, il est impératif qu'une demande d'arbitrage se fasse à l'intérieur de ce délai. Dans les faits, la bénéficiaire a été avisée du délai de 15 jours, mais l'information pertinente quant aux organismes d'arbitrage à joindre s'est faite de manière moins efficace. Néanmoins, nul n'est censé ignorer la loi et la bénéficiaire ne peut pas invoquer un manque de connaissance du délai ou des organismes à joindre pour excuser son retard. Malgré sa bonne foi, son recours doit être rejeté.

ANITA MEHITA CHOPRA, bénéficiaire demanderesse, et HABITATION RAYMOND & ASS. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 37, 105, 107, 116, et 140

Syndicat du 300-309, allée Glendale, à Montréal et PMA Habitation inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 030130001, 2003-03-13

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Entente de règlement.

Lors de l'audience, les parties sont parvenues à négocier une entente. À leur demande, il y a lieu de donner effet à cette dernière afin que les travaux correctifs soient exécutés. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur, conformément aux articles 123 et 124 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

SYNDICAT DU 300-309, ALLÉE GLENDALE À MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, et P.M.A. HABITATION INC. et une autre, entrepreneurs intimés, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124

Articles du règlement sur le plan de garantie