Régie du bâtiment du Québec

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9264-8476 QUÉBEC INC.

Moryoussef et Syndic de 9264-8476 Québec inc. (Groupe BSR), Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S20-062501-NP, S20-062502-NP et S20-081901-NP, 2021-12-30

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires devaient recevoir livraison de leur résidence en juillet 2017. À la fin de 2017, les bénéficiaires ont emménagé dans leur maison, à la demande de l'entrepreneur, malgré le fait que de nombreux travaux devaient être parachevés. En 2019, à la suite de la faillite de l'entrepreneur, le syndic a transféré les titres de l'immeuble aux bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation visant le parachèvement des travaux. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment et que les bénéficiaires étaient donc uniquement en droit d'obtenir le remboursement de leurs acomptes, jusqu'à concurrence de 50 000 $. De plus, selon l'administrateur, seuls des bâtiments acquis auprès d'un syndic par un entrepreneur sont couverts par la garantie. La réception a lieu, d'une part, lorsque le bénéficiaire déclare qu'il accepte le bâtiment et, d'autre part, lorsque le bâtiment est en état de servir à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il faut conclure à une réception du bâtiment en décembre 2017, soit au moment où les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence et où ils ont commencé à supporter des dépenses relatives à l'immeuble. Une entente signée à cette même époque, laquelle portait sur les éléments devant être complétés ou ajoutés à l'intérieur d'un court délai de livraison, soutient une habitabilité du bâtiment. L'acquisition des titres de propriété auprès du syndic de faillite de l'entrepreneur ne pose pas problème. Dans un tel contexte de faillite, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour but de protéger le bénéficiaire des conséquences de l'insolvabilité de l'entrepreneur. Le syndic est un propriétaire subséquent de l'entrepreneur et il bénéficie donc de la garantie, comme tout autre acquéreur subséquent. Les bénéficiaires peuvent ainsi demander le parachèvement des travaux et présenter une réclamation portant sur des vices et des malfaçons, le cas échéant.

BENJAMIN MORYOUSSEF et REBECCA VALÉRIE MOLINA, bénéficiaires, et 9264-8476 QUÉBEC Inc. f.a.s. GROUPE BSR a.s. LITWIN BOYADJIAN INC., ÈS QUALITÉ DE SYNDIC DE FAILLITE DE 9264-8476 QUÉBEC INC., syndic entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires Le Mir et 9264-8476 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 182506001, 2019-08-27

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des non-conformités relevées par la Direction du développement du territoire et des travaux publics de l'arrondissement Plateau-Mont-Royal aux travaux du bâtiment et auxquelles s'ajoutent des avis et des recommandations du Comité consultatif d'urbanisme de l'arrondissement. Selon le bénéficiaire, le bâtiment est dans un état de non-conformité relativement à la réglementation municipale dans la mesure où les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été effectués selon un plan approuvé, alors que les exigences requises découlent d'une analyse normative et qualitative des plans. Il soutient toutefois que les non-conformités qui demeurent sont celles invoquées par la Direction, visant plus particulièrement le revêtement de façade, qui doit être en brique, ainsi que la lettre de garantie requise. L'entrepreneur est contraint à une obligation de résultat et il doit parachever les travaux entrepris. Cela emporte le respect des plans et devis applicables ainsi que l'obtention des permis de construction pouvant être nécessaires pour ce faire, sans avis subséquent de non-conformité des autorités compétentes. Une demande de permis devra être déposée auprès des autorités appropriées afin de permettre le parachèvement des travaux ordonnés et de respecter l'obligation de résultat qui en découle, selon les règles de l'art.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE («GCR»), administrateur du plan de garantie

SDC Le Mir et 9264-8476 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 182506001, 2018-11-21

Décision sur la compétence du tribunal d'arbitrage.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage portant sur un écoulement d'eau au plafond de béton du sous-sol. Il a dénoncé des éléments qu'il considère comme complémentaires à ce point, dont des infiltrations d'eau au niveau de la toiture ainsi que par des orifices qui ont été percés par erreur et bouchés avec des matériaux inadéquats. Le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour se prononcer sur les éléments complémentaires dénoncés par le bénéficiaire. En effet, il est peu probable que les infiltrations d'eau par le toit ou par les orifices décelés soient en lien avec les écoulements qui ont lieu au sous-sol. On ne peut donc pas prendre en considération le fait qu'il s'agit d'éléments qui ont été l'objet d'une décision de l'administrateur, ce qui permettrait de demander l'arbitrage de ces points. Le bénéficiaire devra dénoncer ceux-ci à l'administrateur ainsi qu'à l'entrepreneur et, si nécessaire, saisir l'administrateur d'une réclamation afin que ce dernier rende une décision.

SDC LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie

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