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STATION MONT-TREMBLANT SEC

Syndicat des copropriétaires L'équinoxe (Phase I Est) et Station Mont-Tremblant, s.e.c., Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2012-15-016 et 198410-1, 2016-07-08

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble faisant partie d'un projet immobilier de villégiature dont les unités sont notamment destinées à être offertes en location à des tiers. En 2009, un incendie a dévasté l'un des autres bâtiments du projet, ce qui a mené à une inspection de l'ensemble des immeubles. Un premier rapport d'inspection, reçu en juillet 2010, a fait état de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées. Dès la réception de ce rapport, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, exigeant qu'il remédie à la situation. Devant le refus d'agir de l'entrepreneur, le bénéficiaire a présenté une réclamation, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Ce dernier a fixé les dates de la fin des travaux et de la réception des parties communes au mois de septembre 2002, soit six mois après que le syndicat de copropriété eut été immatriculé et que le bâtiment a été en état de servir conformément à l'usage auquel il était destiné et pouvait être reçu. Il a ensuite conclu que la dénonciation des bénéficiaires avait été faite après l'échéance de la garantie, dont la durée maximale est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la dénonciation des bénéficiaires était tardive, puisqu'il n'a pas correctement établi les dates de fin des travaux et de réception des parties communes. En l'espèce, il n'est pas possible de déterminer la date de fin des travaux. Par ailleurs, si l'administrateur voulait baser sa décision quant à la réception des parties communes sur le moment où l'immatriculation du syndicat est survenue, il devait s'assurer de l'indépendance de ce dernier. Dans les faits, l'entrepreneur a prévu une structure organisationnelle comprenant une prise en charge complète pour permettre aux copropriétaires de profiter autant que possible de leur acquisition. L'entrepreneur a donc créé et entretenu un lien de dépendance, et il n'est pas possible de déterminer la date à laquelle le bénéficiaire a acquis son indépendance et, par conséquent, la date de la réception des parties communes. Afin de statuer sur la demande du bénéficiaire, il y a lieu de fixer au mois de juin 2010, soit au moment de la première inspection effectuée en lien avec les problèmes dénoncés, la fin des travaux et la réception des parties communes. Le choix de cette date, qui se situe plusieurs années après le début des travaux de construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle de ceux-ci, n'est ni injuste ni inéquitable, puisqu'il s'agit de la seule date à laquelle personne ne peut contester le fait que le syndicat n'était plus sous la possession ou le contrôle de l'entrepreneur et que les services d'un professionnel ont été retenus pour procéder à l'inspection des immeubles. Le fait qu'une date plus rapprochée ne puisse être retenue découle des gestes de l'entrepreneur et de l'administrateur. Dans les circonstances, la dénonciation, faite en novembre 2010, aura été faite dans la première année de la garantie, de sorte qu'il y a lieu de retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les problèmes rapportés.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

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