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GESTION IMMOBILIÈRE AUB-ERT INC. (GROUPE HABITATION TENDANCE)

Syndicat des copropriétaires du 1717 Lebel et Gestion immobilière Aub-Bert inc. (Groupe Habitation Tendance), Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2017-16-006, 89223 et 10977, 2018-04-06

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1717 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 1705 Lebel et Gestion immobilière Aub-Bert inc. (Groupe Habitation Tendance), Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2017-16-007, 86585 et 10974, 2018-04-06

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1705 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 1713 Lebel et Gestion immobilière Aub-Bert inc. (Goupe Habitation Tendance), Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2017-16-008, 88666 et 10976, 2018-04-06

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soient en péril, que la situation constitue un danger pour ses occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation où les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1713 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 1508 boulevard Anne-le-Seigneur et Gestion immobilière Aub-Bert inc. (Groupe Habitation Tendance), Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2017-16-010 et 90041-10973, 2017-10-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé, durant la quatrième année de la garantie, divers problèmes relativement au toit de l'immeuble, réclamant notamment le remplacement de bardeaux manquants, endommagés ou installés de façon non conforme aux normes, l'installation de solins de fascia selon les normes ainsi que la vérification et la correction, si nécessaire, de la pente de la gouttière avant. À première vue, il semble être question d'éléments pour lesquels la maintenance n'aurait pas été effectuée durant les cinq premières années d'existence de l'immeuble. L'expertise réalisée laisse en outre sous-entendre que les travaux demandés résulteraient aussi d'une usure normale de l'immeuble. Ces points auraient tous été accueillis s'ils avaient été dénoncés au cours de la première année ayant suivi la réception de l'immeuble puisqu'il s'agit de malfaçons. Or, étant donné qu'ils ont été dénoncés durant la quatrième année, ces demandes ne pouvaient être accueillies que s'il était question de malfaçons susceptibles de causer une perte de l'ouvrage. Le bénéficiaire n'a toutefois pas démontré qu'il serait question de vices de cette ampleur, de sorte que la décision de l'administrateur doit être maintenue.

Syndicat des copropriétaires du 1508 boulevard Anne-le-Seigneur, bénéficiaire, et Gestion immobilière Aub-Bert inc. / Groupe Habitation Tendance, entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie

Syndicat des copropriétaires du 1540 au 1550 De Niverville et Gestion immobilière Aub-Ert inc. (Groupe Habitation Tendance), M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-060601-NP et 80357-4715, 2013-10-24

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1540 AU 1550 DE NIVERVILLE, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-ERT INC. (GROUPE HABITATION TENDANCE), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie

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