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9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN)

Vaccarello et 9116-7056 Québec inc., M. Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 181201001, 2018-05-28

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au printemps 2015. Pendant leur premier hiver sur les lieux, la bénéficiaire disait qu'elle avait toujours froid, mais les bénéficiaires ignoraient pourquoi. Le deuxième hiver, toutes les fois qu'ils montaient les escaliers, ils sentaient de l'air froid lorsque la température chutait à l'extérieur. Les bénéficiaires ont alors constaté que l'air entrait par les fenêtres et ils ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu à l'absence de vice caché, notamment car il n'y avait pas de givre à l'intérieur des fenêtres ni d'infiltration d'eau, et les bénéficiaires n'avaient pas fait la preuve d'un défaut de fabrication ou d'une mauvaise installation. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage. La preuve des bénéficiaires démontre la présence d'une infiltration d'air lorsqu'il vente du côté ouest de l'immeuble et quand il fait froid, ainsi que la difficulté de maintenir une température confortable par les froids d'hiver. Il s'agit d'un vice caché qui a été découvert pendant la période de couverture. Des travaux correctifs devront être effectués.

Nadia Vaccarello et Antonio La Rosa, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie

Hernandez et 9116-7056 Québec inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 109363-10961 et 2017-06-006, 2017-10-23

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

En 2015, les bénéficiaires ont soumis une réclamation à l'administrateur afin de faire remplacer la main courante et d'installer un escalier au balcon arrière. Cette réclamation a été accueillie. En 2017, ils ont présenté une nouvelle réclamation, dénonçant un affaissement du balcon. L'administrateur l'a rejetée, étant d'avis que la dénonciation avait été faite dans la deuxième année de la garantie, mais qu'il n'était pas question d'un vice caché. Les bénéficiaires ont ensuite décidé de faire reconstruire le balcon en entier, en éliminant la structure et les matériaux existants. Ils réclament à présent le remboursement du coût du balcon original. Les bénéficiaires ont démontré que le sous-traitant qui a été choisi par l'administrateur pour effectuer les travaux reliés à la première réclamation a fait du travail de mauvaise qualité et que l'escalier installé sur le balcon n'était pas sécuritaire. Par ailleurs, en ce qui concerne la seconde réclamation, l'administrateur n'a pris en considération que l'affaissement lors de sa visite et il n'a pas inspecté en profondeur, ce qui lui aurait permis de déceler plusieurs non-conformités présentes sur le balcon. Celles-ci, qui ont rendu le balcon dangereux, non sécuritaire et non utilisable, ont été causées en partie par l'entrepreneur d'origine et en partie par l'administrateur lui-même lorsqu'il a eu recours à un sous-traitant. Devant la négligence de l'administrateur et devant l'état non sécuritaire du balcon, les bénéficiaires ont agi. La structure du balcon était déficiente depuis la première réclamation et la seconde réclamation était la suite logique de la première; il fallait donc estimer qu'il s'agissait d'un problème dénoncé pendant la première année. Or, l'administrateur a été négligent dans la réparation du balcon, son inspection subséquente a été inadéquate et il n'appartient pas aux bénéficiaires d'en payer le prix.

Montse Hernandez et Stéphane Lacharité, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie

Andrade et 9116-7056 Québec inc., M. Yves Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-111602-NP et 16-258 NN, 2017-06-18

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

En 2010, la bénéficiaire a signé un contrat en vue de la construction d'un immeuble à logements. La réception de l'immeuble a eu lieu au mois de juillet 2011. Au mois de juin 2016, le conjoint de la bénéficiaire a constaté la présence de fissures lorsqu'une locataire lui a fait part de cette situation. Malgré une formation en tant qu'agent d'immeuble, il n'avait jamais fait quelque vérification que ce soit quant à l'état de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la demande de la bénéficiaire, invoquant l'absence de vice majeur. En l'espèce, les bénéficiaires ne pouvaient présenter une réclamation en lien avec la cour anglaise de l'immeuble puisque cette cour ne fait pas partie de la notion de «bâtiment» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la fondation, il n'est pas possible de conclure que la bénéficiaire a dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. En effet, la situation découverte par le conjoint de la bénéficiaire en juin 2016 ne découlait pas d'une soudaine manifestation ou apparition en simultanéité de plusieurs fissures. Le vice, s'il existait, se serait fait connaître par des manifestations évolutives et graduelles. La bénéficiaire et son conjoint, qui avaient prévu que l'immeuble constituerait un fonds de pension, n'ont jamais cru approprié ou utile de vérifier la condition de leur immeuble au fil des années, alors même qu'ils devaient surveiller avec rigueur les indices de vices qui risquaient d'aboutir à une perte et qui devaient se manifester progressivement. Retenir, comme le voudrait la bénéficiaire, que le point de départ de la prise de connaissance de signes appréciables remonte au mois de juin 2016 donnerait ouverture à l'invraisemblance et à la négligence. La bénéficiaire avait une obligation de surveillance et de diligence dont elle ne s'est pas acquittée et l'administrateur n'a pas été avisé dans les meilleurs délais, ce qui lui aurait permis de s'exécuter avec diligence et d'éviter toute aggravation possible du problème. Étant donné qu'il n'est pas possible de déterminer le premier signe appréciable avec un degré de certitude ou par prépondérance, la demande doit être rejetée.

KRYSTLE ANDRADE, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBÉC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Dri et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebalan), Me Pamela McGovern, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 161803001, 2017-03-29

MARA DRI & FRANÇOIS PICHETTE, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC./CONSTRUCTION SEBALAN, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Lacasse et 9116-7056 Québec inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 141612001 et 150703001, 2016-11-11

Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2014 et ils ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes touchant le plancher et le lavabo de leur salle de bains. En ce qui concerne le plancher, l'administrateur a été en mesure de constater un gondolement, mais il a retenu que cette déformation avait été provoquée par un dégât d'eau survenu quelques semaines après la réception du bâtiment et il a conclu que le fait que l'entrepreneur avait réparé la cause des dégâts était suffisant, ceux-ci n'étant pas couverts par le plan de garantie. Les bénéficiaires font toutefois valoir que, dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment, il faut couvrir la remise en état du bâtiment ainsi que la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs. En l'espèce, la réparation d'un plancher endommagé à la suite d'une infiltration d'eau qui elle-même résulte d'un défaut de construction, peu importe que ce défaut soit un vice ou une malfaçon, fait partie des réparations de dommages qui sont reconnues comme étant couvertes par le plan de garantie. Par ailleurs, même si l'infiltration d'eau qui a causé le gondolement n'a pas été dénoncée, dans une telle situation, une dénonciation soit de l'infiltration, soit des dommages qui en résultent peut constituer une dénonciation valide d'un vice ou d'une malfaçon. En effet, dans la plupart des cas, l'infiltration n'est qu'une manifestation d'un vice ou d'une malfaçon qui demeurait autrement difficile à voir et à dénoncer. Quant au lavabo, il aurait été endommagé après la livraison, lors de travaux de parachèvement. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Or, la réparation de l'éclat sur la surface du lavabo fait partie de la remise en état du bâtiment requise à la suite des travaux de parachèvement, qui visaient l'installation du luminaire et des lumières encastrées dans la salle de bains. Il serait injuste que l'entrepreneur puisse causer des dégâts au bâtiment ou à l'un de ses éléments qui sont couverts par le plan de garantie pendant ses travaux de parachèvement sans que ces dégâts soient aussi couverts par le plan de garantie. D'ailleurs, si de tels dégâts étaient causés avant la réception et s'ils étaient découverts au moment de l'inspection préréception, ils pourraient être considérés comme des vices ou des malfaçons apparentes, dont la réparation est couverte.

Christine Lacasse et Yvon Lefrançois, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec, administrateur du plan de garantie

Alioueche et 9116-7056 Québec inc., Me Philippe Patry, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-022302-NP et 135817-2, 2011-06-21

CHERIF ALIOUECHE et une autre, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Di Bennardo et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebalan), Me Pierre Boulanger, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-110901-NP, 2010-07-12

TANYA DI BENNARDO et un autre, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBALAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Bertone et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebelan), M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-070ES et 090206002, 2009-10-29

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

En octobre 2006, les bénéficiaires ont signé la «Déclaration de réception du bâtiment» pour leur immeuble, dans laquelle étaient indiqués des éléments qui devaient faire l'objet de parachèvement, de correction et de réparation. En mars 2008, ils ont dénoncé l'existence de certaines déficiences, dont le fait que certains travaux d'isolation thermique et acoustique prévus aux plans n'avaient pas été exécutés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision sur cette question, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, qui exigent à présent le parachèvement des travaux. En l'espèce, les articles 9 et 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s'appliquent. Pour que le parachèvement de travaux puisse être couvert par la garantie, le manquement de l'entrepreneur doit être dénoncé, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois jours suivant cette date. Or, les bénéficiaires ont dénoncé ces problèmes en 2008, ne respectant pas les délais applicables.

MADAME LINDA BERTONE et MONSIEUR ALESSANDRO SCAFURO, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, et 116

Tucceri Cimini et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebelan), M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-021ES et 090106001, 2009-05-25

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau à l'intérieur de sa chambre froide et sur la présence d'une fissure sur son balcon arrière. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ces deux points au motif que les problèmes observés n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, soit six mois à compter de leur découverte. Il y a lieu de considérer les deux sources d'infiltration séparément. En ce qui concerne la chambre froide, des infiltrations sont survenues et ont été réparées en 2007, soit plus d'un an avant la date de la réclamation adressée à l'administrateur par la bénéficiaire. Sur ce point, la décision de l'administrateur doit donc être maintenue puisque la dénonciation n'a pas été faite dans le délai de six mois. Quant à la fissure sur le balcon arrière, la bénéficiaire a indiqué que les infiltrations se seraient produites en février 2008, et l'entrepreneur n'a pas été en mesure de contredire cette affirmation. Par conséquent, un doute favorise la bénéficiaire et il y a lieu de conclure que la réclamation sur ce point n'a pas été faite tardivement et qu'elle respectait les exigences relatives au délai de dénonciation. La décision de l'administrateur sur ce point sera donc annulée et le dossier lui sera renvoyé pour qu'il puisse se prononcer sur le problème de la bénéficiaire.

ANGELA TUCCERI CIMINI, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116

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