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CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC.

Construction Réal Landry inc. c. Rae, Juges Yves-Marie Morissette, Lorne Giroux et Guy Gagnon, 500-09-019711-092, 2011-10-07

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.

M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.

CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121

Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Rae, Juge Pierre J. Dalphond, 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009-07-08

Requêtes pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Requête de l'entrepreneur accueillie.

Les intimés ont fait construire une maison, mais l'entrepreneur a mis les fondations à un niveau inférieur à la nappe phréatique. Un litige quant aux méthodes de correction est né entre la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. et les acheteurs, et il a été soumis à un arbitre. Après avoir entendu les experts des parties, celui-ci a retenu la méthode de la Garantie. En révision judiciaire, la Cour supérieure a conclu que la décision de l'arbitre était déraisonnable et que la solution de l'expert des acheteurs devait être retenue. Or, la décision de l'arbitre ne semble pas déraisonnable. La permission d'appel sollicitée par l'entrepreneur est accueillie, mais non celle de la Garantie.

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., requérante, c. LISA RAE et autres, intimés

Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763

Rae c. Construction Réal Landry inc., Juge Kirkland Casgrain, 505-17-003822-089, 2009-04-30

Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.

La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.

LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19

Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763

Rae et Construction Réal Landry inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2007-09-013 et 095186 (06-216-PM), 2008-06-10

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dont les fondations avaient été construites dans la nappe phréatique et non pas au-dessus comme cela aurait dû être fait si les règles de l'art avaient été suivies. Constatant un problème d'infiltrations d'eau, ils se sont adressés à l'entrepreneur et à l'administrateur. Certains correctifs ont été apportés, mais ils ont été considérés comme inadéquats. Dans une décision rendue en novembre 2006, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour éliminer les infiltrations d'eau et les problèmes qui en découlaient en appliquant l'une de deux méthodes correctives décrites au rapport d'un hydrogéologue. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, car les méthodes retenues seraient, selon eux, insuffisantes. En principe, l'entrepreneur peut librement choisir la méthode d'exécution de son contrat. Toutefois, cette liberté est restreinte par le fait qu'il est tenu à un résultat précis. En l'espèce, l'administrateur lui a ordonné d'apporter les correctifs requis pour éliminer les problèmes. Toutefois, la solution retenue par l'entrepreneur, qui implique l'installation d'un drain muni d'une pompe, n'exclut pas la vraisemblance d'éventuelles infiltrations dans la mesure où elle n'assure pas une meilleure étanchéité de la résidence et nécessite une surveillance accrue; en outre, son succès relatif dépend de la fiabilité de l'approvisionnement en électricité. La seconde solution qui avait été suggérée par l'administrateur comporte sa part d'inconvénients, mais elle assurerait l'étanchéité effective de l'immeuble et elle est conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle sera retenue, même si les bénéficiaires soutiennent que la solution proposée par leur expert serait préférable dans les circonstances. Quant aux inconvénients qu'ils auront à subir, les bénéficiaires ont toujours la possibilité d'intenter le recours approprié pour réclamer des dommages-intérêts.

LISA RAE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 12, 19, 67, 116, 124, et 125

Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2009-04-30), 505-17-003822-089, 2009 QCCS 1913, SOQUIJ AZ-50553419, J.E. 2009-1002. Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763

Construction Réal Landry inc. et Rae, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2007-09-013 et 06-216-PM, 2007-09-20

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

Le 28 janvier 2006, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. À la fin du mois suivant, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur une série de problèmes qu'ils avaient constatés et qui, selon eux, étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a préparé un rapport de décision, que l'entrepreneur n'a pas contesté. Des réparations ont été effectuées pour régler un problème d'infiltrations d'eau provenant du dessous de la dalle du sous-sol, mais les bénéficiaires n'ont pas été satisfaits. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas exécuté certains travaux qui avaient été ordonnés dans le rapport de l'administrateur. Les bénéficiaires ont donc présenté une demande d'arbitrage. L'arbitrage a été suspendu et l'administrateur a préparé un second rapport. Les bénéficiaires ont présenté une nouvelle demande d'arbitrage et, de son côté, l'entrepreneur en a également présenté une. Or, la demande de ce dernier a été faite plus d'un mois après la réception du second rapport, ce qui excède le délai de 30 jours dont il disposait en vertu de l'article 19 du règlement. Aucune raison ne permet de prolonger ce délai puisque la situation est due à un manque de diligence de l'entrepreneur. Il a été absent de son bureau pendant une période de vacances et il ne s'est pas organisé pour que quelqu'un fasse un suivi approprié. Par ailleurs, sa responsabilité avait déjà été retenue dans le premier rapport, qu'il n'avait pas contesté.

CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LISA RAE et un autre, bénéficiaires

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19

Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2008-01-16), 505-17-003444-074

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