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9129-2516 QUÉBEC INC. (LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE)

Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2013-16-014, 14-022FL et 74352-2, 2015-03-02

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.

L'administrateur a effectué des travaux sur l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires. Or, lorsque le bénéficiaire a constaté l'existence d'un nouveau problème à la suite de ces travaux, soit des craquements et des vibrations du plancher, l'administrateur a conclu à l'absence de bruits et de craquements anormaux. En l'espèce, le rehaussement de la structure du plancher par l'administrateur a permis au peu d'espace laissé entre les murs et les lattes formant le recouvrement de plancher de se resserrer. Le fait de soulever le plancher a ajouté de la pression sur les planches qui touchent les murs, ce qui a provoqué plus de craquements, qui ne sont pas tolérables. Le défaut existant dans la structure du plancher a empêché de déceler les craquements et les vibrations, de sorte que, si la construction avait été adéquate à cet égard, les craquements auraient pu être découverts et la pose remise en question. L'impossibilité de découvrir ce vice à cause du soutien de la structure du plancher, l'esprit du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et les circonstances fondent à retenir que la situation a été découverte pendant la deuxième année de la garantie. En l'espèce, il y a lieu de conclure à la présence d'une malfaçon et les travaux nécessaires devront être effectués pour corriger les craquements du plancher causés par l'absence d'espace entre les lattes de bois et les murs.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et 9129-2516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Syndicat de copropriété Les Jardins Saint-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-09-018 et 74352-3, 2010-12-10

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété d'un immeuble comprenant 15 unités d'habitation. En juin 2009, il a présenté une réclamation à l'administrateur, reliée notamment à un problème au toit de l'immeuble. En effet, dans les mois précédents, il avait payé 897 $ pour faire réparer des bardeaux soulevés par le vent. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des travaux, mais il n'a pas effectué de vérifications additionnelles quant à l'état du toit. Le bénéficiaire, insatisfait, a demandé à une firme d'experts de procéder à une expertise du toit, ce qui lui a coûté 1 736 $. En juin 2010, l'administrateur a rendu une deuxième décision en faveur du bénéficiaire, ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs à la toiture. Il a toutefois refusé d'ordonner le remboursement au bénéficiaire de la facture de son expert. La demande d'arbitrage du bénéficiaire porte notamment sur ce point. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, la réclamation du bénéficiaire n'avait pas pour seul fondement une demande de remboursement liée à des travaux déjà effectués. En effet, on y voit aussi que ce dernier craignait la possibilité de dommages futurs et qu'il voulait que les correctifs nécessaires soient apportés. Dans cette perspective, il faut conclure que l'expertise avait une utilité: elle a permis de résoudre le problème relatif au toit, elle a forcé l'administrateur à obtenir une contre-expertise et a amené ce dernier à réviser sa décision initiale, et elle a permis d'éviter un arbitrage sur cette question. Pour cette raison, la réclamation du bénéficiaire sera accueillie et l'entrepreneur devra rembourser le coût de l'expertise.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et 9129-2516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 37, et 38

Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-002 et 074352-1 (08-047 FL), 2008-11-20

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété de la première de deux phases d'un projet immobilier dans lequel la majorité des copropriétaires ont emménagé en 2005. L'entrepreneur a affirmé que les phases étaient liées et qu'elles devaient toutes deux être terminées afin qu'il puisse transmettre au bénéficiaire un avis de fin de travaux couvrant l'ensemble du projet et que la réception des parties communes puisse se faire. Toutefois, l'entrepreneur n'a jamais transmis d'avis de fin des travaux à quiconque. Le bénéficiaire a fait des réclamations auprès de l'administrateur en juin et en septembre 2007, mais celui-ci les a rejetées. L'administrateur a considéré que les deux phases étaient distinctes sur le plan légal et il a conclu qu'il y avait eu réception des parties communes de la phase I en juillet 2005. En réalité, il n'y a pas eu de réception des parties communes et on ne peut pas reprocher ce défaut au bénéficiaire. Celui-ci n'a pas manqué de diligence. L'absence de réception est plutôt attribuable à l'entrepreneur, qui n'a pas transmis l'avis de fin des travaux comme il devait le faire. Le bénéficiaire n'a pas à faire les frais des actions de l'entrepreneur. La date de réception qu'il a suggérée pour la réception des parties communes, soit le 27 février 2007, est retenue.

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9129-2516 QUÉBEC INC. LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, entrepreneur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 35

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9129-2516 QUÉBEC INC. (LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE)