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ST-LUC HABITATION INC.

Syndicat de copropriété 4767 à 4827 8e Avenue et 3189 rue Claude-Jodoin et St-Luc Habitation inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09 1221002, 2010-12-21

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur. Au printemps 2004, celui-ci a effectué des travaux de paysagement qui ont eu pour effet de créer une pente descendant vers le mur de soutènement, plutôt qu'en sens inverse. Pendant la même période, le président du bénéficiaire a observé l'apparition de fissures au mur de soutènement. Une réclamation a été faite auprès de l'administrateur, qui, concluant qu'il s'agissait d'un vice caché, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour assurer la solidité et la stabilité structurales du mur ainsi que de la structure d'acier supportant les terrasses. L'entrepreneur a effectué des travaux. Néanmoins, les escaliers menant aux balcons des unités ont commencé à bouger et des travaux additionnels n'ont pas réglé ce problème. Au printemps 2009, il y a eu une aggravation de la situation relativement à l'apparition de fissures. Le bénéficiaire demande maintenant la réfection du mur plutôt que sa réparation. Selon lui, cela est nécessaire pour préserver le bâtiment et conserver sa valeur. Il soutient aussi que des travaux de remise en état des lieux devraient être effectués, car les aménagements paysagers seront sérieusement touchés par les travaux correctifs. L'entrepreneur suggère plutôt de procéder à la réparation du mur, position qui est partagée par l'administrateur. En ce qui concerne la solidité et la stabilité du mur, les deux solutions proposées s'équivalent. Cela est également vrai pour la jouissance des lieux à la suite des travaux. Toutefois, au point de vue de l'esthétique, retenir la solution de l'entrepreneur signifierait un maintien de l'inclinaison de mur et une visibilité des fissures. Ce facteur n'est cependant pas déterminant à lui seul. Le niveau de difficulté technique plus élevé relié à l'implantation de la solution du bénéficiaire est toutefois déterminant et il fonde à retenir la solution suggérée par l'entrepreneur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124

Syndicat de copropriété 4767 à 4827 8e Avenue et 3189 rue Claude-Jodoin et St-Luc Habitation inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09 1221002, 2010-04-27

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Au printemps 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé à l'entrepreneur l'aggravation de fissures dans un mur de soutènement bordant l'accès aux garages souterrains du bâtiment, et ce, malgré des réparations qui avaient déjà été effectuées par le passé. Au mois d'octobre 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis afin d'assurer la solidité et la stabilité structurale du mur et de la structure d'acier supportant les terrasses. Par la suite, des lettres ont été envoyées à l'administrateur par le bénéficiaire et l'entrepreneur en vue de déterminer l'étendue exacte des travaux correctifs. En novembre, l'administrateur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, indiquant clairement que le choix de la méthode corrective revenait à l'entrepreneur. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage au mois de décembre 2009. Une telle demande doit être adressée dans les 30 jours suivant la réception de la décision attaquée. Si l'on considère que la décision attaquée est celle du mois d'octobre, il faut conclure que le bénéficiaire a agi tardivement. Toutefois, la lettre envoyée à ce dernier en novembre constituait une nouvelle décision de l'administrateur modifiant celle rendue en octobre en ce qui avait trait aux mesures correctives. Par ailleurs, l'entrepreneur a tort d'affirmer que le tribunal d'arbitrage n'aurait pas le pouvoir de lui imposer précisément les travaux correctifs à effectuer.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34, 35, 116, 120, et 124

Syndicat de la copropriété 3340-3342-3344 du Mont-Royal et 4450 St-Michel et St-Luc Habitation inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061213001 et 057579-2, 2007-06-07

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Comme les fissures dont se plaint le bénéficiaire ont fait l'objet de corrections de la part de l'entrepreneur à deux reprises mais que le problème est récurrent et n'est pas encore réglé, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur et à l'administrateur de faire exécuter par un entrepreneur de leur choix, selon les recommandations de l'ingénieur ou de l'architecte retenu par le bénéficiaire, les travaux que celui-ci proposera pour régler les points faisant l'objet de l'arbitrage dans un délai maximal de trois mois. Les frais d'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3340-3342-3344 DU MONT ROYAL ET 4450 ST-MICHEL, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124

Syndicat de copropriété 2917 à 2923 William Tremblay et St-Luc Habitation inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 036359 et 050612001, 2005-10-11

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Bordeleau et St-Luc Habitation inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 03-1204/ML et 12 913-3, 2004-09-27

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur relativement à la présence de certaines anomalies autour de son garage. Il ne suffit pas pour le bénéficiaire d'établir la présence de malfaçons ou de vices de construction pour obtenir gain de cause; encore faut-il que le vice allégué entraîne, à court ou à long terme, une perte partielle de la propriété (art. 2118 du Code civil du Québec). Le bénéficiaire a démontré que tel était le cas en l'espèce puisque l'entrepreneur n'a pris aucune mesure afin de prévenir le soulèvement occasionné par l'effet incontournable du gel et du dégel. À ce jour, il est vrai que les dommages pour ce manquement n'ont pas été de nature catastrophique, mais la détérioration et la perte sont constantes et progressives, si bien que les effets se multiplieront et empireront chaque hiver. Il est ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Les frais de l'expert Ewert seront supportés par l'administrateur puisque son rapport a comblé une lacune importante dans la preuve.

PAUL BORDELEAU, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause

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