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Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Desindes, Juges Rousseau-Houle, Morin et Rayle, 500-09-013349-030, 2004-12-15

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli la requête des intimés en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et ayant condamné l'appelante à leur payer 57 787 $. Accueilli.

Mme la juge Rayle: En vertu de la Loi sur le bâtiment, un entrepreneur général qui veut obtenir une licence doit adhérer à un plan de garantie de ses obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui fixe notamment les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que les dispositions essentielles du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, est d'ordre public. À titre d'administrateur du plan de garantie faisant l'objet du présent litige, l'appelante s'est obligée à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs qui ont adhéré à son plan de garantie. Cette obligation n'est ni illimitée ni inconditionnelle et elle variera selon que l'omission de l'entrepreneur survient avant ou après la réception du bâtiment. En l'espèce, il faut appliquer les dispositions des articles 9 et 13 du règlement. La réclamation des intimés était soumise à la procédure impérative prévue aux articles 18, 19 et 20 du règlement. Quant aux obligations de l'administrateur à l'égard du bénéficiaire du plan de garantie, elles sont prévues au contrat de garantie, lequel en l'espèce ne fait que reprendre les dispositions impératives du règlement. En mettant l'entrepreneur en demeure de terminer les travaux et en faisant dresser un rapport d'inspection du chantier, l'appelante n'a fait que se conformer à la procédure obligatoire prévue à l'article 18 du règlement. Contrairement à ce que le juge de première instance a conclu, il ne s'agissait pas d'un engagement de sa part à parachever les travaux. L'appelante n'aurait d'ailleurs pas pu s'obliger en faveur d'un bénéficiaire à plus que ce que le règlement permettait. Ce n'est qu'après que toutes les étapes prévues au règlement eurent été franchies que l'appelante devait faire connaître sa position, ce qu'elle a fait en mars 2002. Il ne faut pas confondre la réclamation des intimés avec le différend les opposant à l'appelante. Celui-ci est en fait le résultat de leur insatisfaction à l'égard de la décision que l'appelante a prise après avoir mené son enquête sur le conflit les opposant à leur entrepreneur. À défaut d'entente, ce différend devait être soumis à l'arbitrage. Rien n'interdisait à l'arbitre d'ordonner le remboursement des acomptes malgré la demande initiale des intimés. Par ailleurs, les dispositions de l'article 1432 du Code civil du Québec (C.C.Q.) ne s'appliquent pas au présent litige. Les droits des parties et les problèmes d'interprétation qui peuvent en résulter ne découlent pas du contrat mais du règlement. Au surplus, le contenu du contrat de garantie a été imposé par le législateur et non par l'appelante, qui devait elle aussi se plier à ses exigences. Compte tenu des erreurs commises par le juge de première instance, il y a lieu de déterminer si la décision de l'arbitre était manifestement déraisonnable. Or, tel n'est pas le cas; l'arbitre a reconnu à l'appelante, qui était débitrice d'une obligation alternative, le droit de choisir entre deux prestations principales (art. 1545 C.C.Q.). Une telle conclusion n'est pas déraisonnable, pas plus que celle traitant de l'absence d'enrichissement injustifié des intimés qui permettait d'ordonner le remboursement des acomptes. Une autre interprétation aurait pu être adoptée, mais il n'appartient pas au tribunal qui révise une décision de se prononcer sur son opportunité. La décision de l'arbitre sera donc rétablie.

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., APPELANTE - intimée, c. MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, INTIMÉS - requérants, et RENÉ BLANCHET, ès qualités d'arbitre au Centre d'arbitrage Commercial national et international du Québec, MIS EN CAUSE - mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 18, 19, 20, 21, 41, 43, 105, 106, 116, 120, 132, 139, et 140

Desindes c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec inc., Juge Pierre C. Fournier, 450-05-004987-026, 2003-03-11

Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Accueillie.

Ni le règlement ni la garantie ne confèrent à l'intimée un pouvoir discrétionnaire pour décider de parachever ou non les travaux lorsque le bénéficiaire de la garantie le demande. S'il en était autrement, elle pourrait toujours refuser de le faire lorsque les coûts évalués sont supérieurs à 30 000 $. La clause de la garantie prévoyant le droit au parachèvement serait donc sans effet. La garantie revêt un caractère obligatoire, selon son texte même. Ce régime institutionnel de garantie imposé par la Loi sur le bâtiment et le règlement précité a pour objet de reconnaître des droits, d'en favoriser l'exercice et de procurer des avantages aux seuls bénéficiaires de ce régime, et non aux entrepreneurs ni à l'intimée. Ce régime vise la protection du public. De plus, en cas de doute, le contrat doit être interprété en faveur de l'adhérent (art. 1432 du Code civil du Québec). L'arbitre a omis de respecter cette règle impérative. Le litige qui lui était soumis n'avait rien à voir avec les acomptes versés par les requérants; ces derniers ont toujours demandé le parachèvement des travaux. Il concernait plutôt la décision de l'intimée de refuser de parachever les travaux et d'indemniser les requérants des retards de livraison. Comme il est clair que l'obligation de parachever s'appliquait et que les coûts de parachèvement s'élèvent à 87 758 $, il est inutile de renvoyer le dossier à l'arbitrage. Il suffit d'ordonner à l'intimée de verser aux requérants la somme de 57 758 $, soit la différence entre la somme requise pour le parachèvement et la somme de 30 000 $ qui leur a déjà été versée à ce chapitre.

MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, Requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., Intimée, et ME RENÉ BLANCHET, Mis en cause

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 19, 74, 78, 106, 116, 120, 132, et 9999

Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132

Desindes et Pan Iso Système, M. René Blanchet, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 02-0401, 2002-05-16

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires désirent qu'il soit ordonné à l'administrateur de terminer les travaux entamés à leur résidence et qu'il soit condamné à leur payer des dommages-intérêts en raison du retard de livraison. Comme l'administrateur ne demande pas l'autorisation d'effectuer le parachèvement des travaux en vertu de l'article 2.2 du plan de garantie, le seul recours disponible aux bénéficiaires est une demande de remboursement des acomptes et des frais engagés. L'administrateur ne peut invoquer l'enrichissement des bénéficiaires pour refuser d'exécuter le contrat puisque l'augmentation de la valeur de la propriété est la cause même du contrat d'entreprise signé entre les parties. Il devra donc rembourser 30 000 $ aux bénéficiaires, soit la limite de garantie de remboursement d'acompte (art. 13 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur ayant par ailleurs consenti à rembourser une somme de 1 100 $ à titre de frais de retard, ce montant est ajouté à la condamnation.

MARYSE DESINDES et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 13

Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2003-03-11), 450-05-004987-026, SOQUIJ AZ-50165964, J.E. 2003-1013. Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132

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