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Adhésion ou accréditation de l'entrepreneur

Éco-Quartier de la Gare (Brossard) phase 1 et Garantie Construction résidentielle, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S18-101701-NP et S18-101702-NP, 2019-05-09

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

L'entrepreneur a demandé à l'administrateur d'annuler son adhésion au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au motif que les bâtiments qu'il construisait n'étaient pas visés par le plan. Il s'agissait d'immeubles de plus de 4 parties privatives superposées. En effet, ces bâtiments comportent 5 lots: 5 parties privatives se superposent, dont la première se trouve au niveau du garage -- où s'imbrique une zone de gymnase-atelier --, et les 2 derniers niveaux sont composés de parties privatives ayant chacune un numéro de lot mais constituant une seule et même unité d'habitation. L'administrateur est d'avis que l'immeuble doit être enregistré auprès d'un plan de garantie. L'entrepreneur a démontré que l'espace privatif situé au sous-sol des immeubles en cause et destiné à abriter un gymnase ou un atelier est situé en dessous des parties privatives résidentielles et qu'il doit être pris en considération dans le calcul du nombre de parties privatives superposées. En effet, seuls les espaces destinés au stationnement ou au rangement ne constituent pas des espaces privatifs. En ce qui concerne les unités composées de multiples numéros de lots, la distribution des volumes et le plan cadastral reflètent le choix de l'entrepreneur, qui était libre de créer le nombre de parties privatives qu'il souhaitait pour ses bâtiments. En procédant comme il se doit au décompte des parties privatives superposées plutôt que des unités d'habitation superposées, il faut conclure que les bâtiments en cause sont en effet composés de 5 parties privatives superposées et qu'ils ne sont donc pas visés par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

ÉCO-QUARTIER DE LA GARE (BROSSARD) PHASE 1, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE TRIGONE DELSON, entrepreneur,GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie

Pourvoi en contrôle judiciaire, 2019-06-07 (C.S.), 500-17-108199-194

Néron et Garantie Qualité Habitation, Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-011601-NP, 2017-11-06

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence en 2014. À cette époque, ils se sont fiés à plusieurs éléments pour conclure que l'entrepreneur était accrédité par un plan de garantie. En 2015, ils ont constaté des signes d'infiltration d'eau. Ils ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui a rejeté leur réclamation au motif que l'immeuble n'était pas couvert par le plan de garantie puisque l'entrepreneur n'était pas accrédité. En effet, en mai 2010, l'administrateur avait avisé l'entrepreneur que son adhésion au plan de garantie était annulée. Néanmoins, l'entrepreneur avait utilisé un formulaire de l'administrateur dans le contexte de la transaction intervenue avec les bénéficiaires. L'administrateur fait valoir que les maisons neuves construites par l'entrepreneur après le mois de mai 2010 ne pouvaient plus bénéficier du plan de garantie. En l'espèce, l'administrateur n'a pas démontré que les bénéficiaires auraient été négligents et qu'ils auraient pu constater que l'entrepreneur n'était plus accrédité lors de la signature du contrat. Par ailleurs, aucune preuve n'a été faite quant au suivi de l'administrateur auprès de l'entrepreneur suivant l'envoi de sa lettre de 2010 ni après la réception de la réclamation des bénéficiaires en 2016. De plus, il n'y a aucune preuve que l'administrateur aurait, tel qu'il lui a été suggéré par le passé, mis dans un endroit bien en vue dans sa publicité et sa documentation promotionnelle une mise en garde pour les consommateurs et les bénéficiaires potentiels de vérifier avec l'administrateur si leur entrepreneur était dûment accrédité. Dans les circonstances, les bénéficiaires ne devraient pas subir les conséquences du fait que l'entrepreneur les a trompés et a abusé de leur confiance.

JULIE NÉRON ET STEEVE GAUTHIER, bénéficiaires, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

9252-8827 Québec inc. et Garantie Qualité Habitation, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-101701-NP, 2016-09-26

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

L'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur à son plan de garantie au motif que ses constructions ne satisfaisaient pas à ses critères de qualité. L'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage pour faire infirmer la décision de l'administrateur et pour que ce dernier soit obligé de le réaccréditer ou de réémettre un certificat d'accréditation qui lui permettrait d'obtenir une licence. Or, l'administrateur, qui a omis de respecter ses obligations pour agir à ce titre, ne peut plus faire ce qui est réclamé par l'entrepreneur, de sorte que la demande d'arbitrage ne présente aucune utilité.

9252-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION. administrateur du plan de garantie

9207-6975 Québec inc. et Garantie Abritat inc., Me Karine Poulin, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2014-08-001 et A-209169, 2014-06-26

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

L'entrepreneur est détenteur d'une accréditation de l'administrateur pour la construction de bâtiments résidentiels neufs depuis juin 2013. Au mois de décembre suivant, l'administrateur a envoyé un formulaire à l'entrepreneur quant à des bâtiments qui n'avaient pas été enregistrés, lui demandant de procéder à leur inscription de même qu'au paiement de la prime relative à chacune des propriétés. L'entrepreneur a joint l'administrateur pour obtenir plus d'informations, étant d'avis qu'il n'avait pas à enregistrer les deux bâtiments. L'administrateur lui a indiqué qu'il existait une politique interne justifiant sa demande, mais il ne l'a jamais fait parvenir à l'entrepreneur. Au mois de mars, l'administrateur a annulé l'accréditation de l'entrepreneur pour le défaut de paiement de primes, l'omission de transmettre les documents demandés et l'absence de collaboration avec un de ses représentants. L'entrepreneur conteste cette décision. En l'espèce, l'administrateur avait raison de demander l'enregistrement des bâtiments, mais il aurait dû collaborer avec l'entrepreneur. En effet, ce dernier n'a jamais eu l'intention de se soustraire à ses obligations, mais il voulait s'assurer que les exigences de l'administrateur étaient bien fondées, ce qu'il avait le droit de faire. Ainsi, l'administrateur a manqué à son obligation de collaboration en refusant de fournir des explications raisonnablement complètes à l'entrepreneur, d'autant plus que celui-ci était nouvellement accrédité. De plus, l'administrateur n'a pas produit la politique interne qu'il invoque, de sorte qu'il faut considérer que cette politique n'existe pas. Il faut donc conclure que l'administrateur a abusé de ses droits en retirant l'accréditation à l'entrepreneur comme il l'a fait.

9207-6975 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

8254389 Canada inc. et Garantie Abritat inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 13-074LS, 2013-15-002 et 13 185-103, 2013-09-26

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.

L'entrepreneur a présenté une demande d'adhésion au plan de garantie de l'administrateur, laquelle a été rejetée, d'où la demande d'arbitrage. L'administrateur a d'abord noté que le bilan financier présenté par l'entrepreneur lors de sa demande ne respectait pas les critères financiers requis par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, lui demandant alors, comme condition supplémentaire, le dépôt d'une somme de 300 000 $. Cette décision, vu le bilan présenté, était bien fondée. Or, depuis, l'entrepreneur a retravaillé son dossier, a modifié les assises financières de son entreprise et a bonifié la solidité de ses états financiers. L'administrateur serait d'ailleurs toujours prêt à autoriser son adhésion moyennant un dépôt de 300 000 $. En ce qui concerne les autres motifs, soit de la réticence et de fausses déclarations, une omission d'honorer des obligations en vertu d'une convention d'adhésion et le fait d'avoir commencé une construction domiciliaire avant son autorisation par l'administrateur, ce sont tous des éléments qui justifient les appréhensions de l'administrateur. Or, ce dernier est prêt à croire que l'entrepreneur a été de bonne foi dans ses expériences malheureuses passées, ce qui explique qu'il n'ait pas simplement rejeté la demande d'adhésion et qu'il ait plutôt offert une adhésion conditionnelle. En l'espèce, puisque l'administrateur supportera les risques découlant de l'adhésion de l'entrepreneur, il y a lieu d'accorder un certain poids à son avis et à sa décision. Toutefois, il faut aussi noter que le nouvel associé de Saad, le dirigeant et l'administrateur de l'entrepreneur, paraît très sérieux et très stable d'un point de vue financier et que la caution personnelle qu'il accordera, suivant les exigences habituelles, constitue une solide garantie pour l'administrateur. Sur cette base particulière, soit la solidité financière de l'associé de Saad, et compte tenu de l'ensemble de la preuve, il serait approprié et juste de réduire le montant de la garantie à 225 000 $.

8254389 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Construction H. Urbain inc. et Garantie Abritat inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 132805001 et 13-463FL, 2013-09-20

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

L'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur au motif que celui-ci ne répondait pas aux critères de qualité requis, ce qui est contesté. Or, le représentant de l'entrepreneur paraît tantôt mal renseigné, tantôt ignorant, et ce, sur des sujets d'importance, tel son devoir d'assurer que le revêtement de finition intérieure des conduits verticaux reliés aux appareils à combustion de solides soit intègre et que, au sein de ces mêmes conduits, toute composante combustible soit protégée. De plus, le fait que l'entrepreneur minimise l'importance d'assurer l'intégrité du pare-vapeur et de vérifier si l'appui de poutres de bois est assez large ou si des liens continus en contreventement de fermes de toit sont conformes aux normes est déconcertant. Finalement, toute la plomberie de la résidence qui a été examinée a été effectuée sans la présence ou l'assistance d'un quelconque plombier, et ce, contrairement à l'une des exigences les plus strictes du Code national du bâtiment -- Canada 2005, au motif que le coût d'une telle participation aurait été trop élevé. Ces manquements, qui compromettent la santé et la sécurité des résidants ainsi que la durabilité de l'immeuble, justifient la décision de l'administrateur, et l'entrepreneur n'a pas démontré qu'une intervention s'imposait.

CONSTRUCTION H. URBAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie

Requête en révision judiciaire, 2013-10-22 (C.S.), 500-17-079493-139

Provost et Habitations Châtelain inc., Me Philippe Patry, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-021001-NP, S11-081003-NP, 38162/3504 et 11-526PM, 2012-03-02

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.

En janvier 2011, La Garantie Habitation du Québec inc. a rejeté une réclamation des bénéficiaires après avoir conclu que leur résidence n'avait pas été enregistrée à son plan de garantie. Selon elle, une confirmation d'enregistrement avait été transmise aux bénéficiaires par erreur. Dans une autre décision, rendue en juillet, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) inc. a indiqué qu'il n'y avait pas eu d'enregistrement auprès d'elle mais que le constructeur avait été accrédité avec La Garantie Habitation du Québec. La résidence des bénéficiaires ne serait donc pas couverte par un plan de garantie. Ceux-ci demandent à présent qu'une décision soit rendue, de sorte que leur résidence soit couverte, et les administrateurs ont donné leur accord puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise à protéger les propriétaires en s'assurant que toutes les constructions résidentielles neuves soient soumises à un plan de garantie. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires est couverte par La Garantie Habitation du Québec. Cette dernière a accrédité le constructeur de l'immeuble pour le projet et, trois ans plus tard, elle a confirmé l'enregistrement à l'entrepreneur. Les bénéficiaires étaient en droit de présumer que la confirmation d'enregistrement était valide et, donc, de s'attendre à ce que leur résidence puisse bénéficier du plan de garantie offert par La Garantie Habitation du Québec. Si cette dernière a commis une erreur ou a été négligente, les bénéficiaires n'ont pas à en assumer l'entière responsabilité ni à en supporter les conséquences financières. La Garantie Habitation du Québec devra donc procéder à l'inspection du bâtiment des bénéficiaires et se prononcer quant à leur réclamation.

LORRAINE PROVOST et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CHÂTELAIN INC., entrepreneur, LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. et une autre, administrateurs du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999

Constructions Milan inc. et Garantie Qualité Habitation inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-220601-NP, 2011-02-17

Décision sur une licence d'entrepreneur.

L'entrepreneur Constructions Milan inc. est titulaire d'une licence d'entrepreneur général l'autorisant à exécuter ou à faire exécuter des travaux de construction de bâtiments résidentiels. En juin 2010, l'administrateur a informé l'entrepreneur qu'il s'apprêtait à annuler son adhésion au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et qu'il mettrait fin à son accréditation, ce qui a été fait le 14 juillet. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que l'administrateur avait irrégulièrement exercé ses pouvoirs ou abusé de ceux-ci lorsqu'il a décidé de le désaccréditer. À ce moment, les états financiers de l'entrepreneur n'étaient pas conformes et les plaintes de clients s'accumulaient. Par ailleurs, l'administrateur n'a pas commis de faute lorsqu'il a conclu qu'il ne lui revenait pas de conseiller ou de diriger l'entrepreneur ou qu'il devait prendre lui-même des mesures pour assurer à celui-ci le maintien de son accréditation.

LES CONSTRUCTIONS MILAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 78, 84, 85, 87, 88, 93, et 106

9182-6818 Québec inc. et Garantie des maîtres bâtisseurs, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-025, 2009-02-11

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur relative au rejet d'une demande d'accréditation. Rejetée.

La demande d'arbitrage de l'entrepreneur découle du rejet de sa demande d'accréditation par l'administrateur. Celui-ci aurait fondé sa décision sur deux motifs. Premièrement, plusieurs informations données par l'entrepreneur dans le formulaire de demande d'adhésion se sont révélées inexactes ou incomplètes. Deuxièmement, l'entrepreneur, ses actionnaires et ses compagnies liées n'avaient pas une solvabilité suffisante pour justifier son accréditation. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage quant à cette décision, soutenant notamment qu'en vertu de l'article 88 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs l'administrateur aurait dû exiger un cautionnement supplémentaire s'il le jugeait à propos, ce qu'il n'aurait pas fait. Il soutient d'ailleurs que sa représentante était en mesure de fournir les cautions exigées. Or, l'administrateur n'avait pas une telle obligation. En vertu de l'article 88 du règlement, il a le pouvoir d'exiger un cautionnement lorsqu'il a des raisons de croire que la solvabilité de l'entrepreneur le requiert. Donc, bien qu'il puisse le faire, il n'en a pas le devoir. En l'espèce, sa décision était basée sur le fait que d'autres critères n'avaient pas été remplis, lesquels portaient directement atteinte à la crédibilité de l'entrepreneur. Pour lui, les informations inexactes -- pour ne pas dire trompeuses -- fournies dans la demande d'adhésion justifiaient un refus, et sa décision doit être maintenue.

9182-6818 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 78, 80, 84, 88, 89, 93, et 106

Groupe Doran inc. et Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), O-207232 et 2008-09-023, 2009-01-23

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur relative à une annulation d'adhésion. Rejetée.

En octobre 2008, l'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur à la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., car il n'avait pas soumis ses états financiers avec son formulaire de renouvellement. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. Bien qu'il ait fait parvenir sa demande de renouvellement dans les délais accordés à cette fin, il ne remplissait plus l'une des conditions requises pour obtenir un certificat d'accréditation, soit celle relative à la soumission d'états financiers. Par ailleurs, le 13 janvier 2009 -- donc plus de 11 mois après la fin de l'année financière --, les états financiers de l'entrepreneur au 31 janvier 2008 n'étaient pas encore disponibles. L'entrepreneur n'a pas fait les efforts nécessaires pour assurer le renouvellement de son adhésion. La décision de l'administrateur, qui a été suffisamment tolérant, est maintenue.

GROUPE DORAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 78, 91, et 93

Agudelo et Verre Azur inc. (Imm Habitation), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2007-12-003 et 13 185-26, 2007-09-19

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La bénéficiaire, qui a versé un acompte de 10 500 $ à l'entrepreneur pour l'achat d'une résidence alors que l'adhésion de ce dernier au plan de garantie avait été suspendue, demande que l'administrateur du plan soit condamné à la rembourser. Lors de la signature de la promesse de vente, l'entrepreneur a prétendu que la transaction était couverte par le plan de garantie et a indiqué que l'acompte lui serait remboursé si le projet ne se réalisait pas. Il a déposé le chèque de l'acompte dans le compte bancaire d'une autre compagnie. L'entrepreneur a finalement fait faillite et a alors informé la bénéficiaire qu'elle devait s'adresser à l'administrateur pour récupérer son acompte. L'administrateur a rejeté cette réclamation, alléguant que la somme avait été versée dans le compte d'une compagnie qui n'était pas accréditée et que l'unité faisant l'objet de la vente n'était pas enregistrée auprès de lui. L'adhésion de l'entrepreneur au programme de garantie de l'administrateur ayant été suspendue le 15 novembre 2005, il n'avait pas le droit de signer cette promesse d'achat ni de recevoir l'acompte. L'entrepreneur a délibérément omis de respecter cette suspension. Cependant, à partir du moment où un bénéficiaire a payé un acompte au représentant de l'entrepreneur et que celui-ci lui a remis une attestation d'acompte sur le formulaire officiel de l'administrateur, cette somme est protégée par le plan de garantie, à moins que la suspension de l'accréditation de l'entrepreneur ait été connue par le bénéficiaire. Outre les cas de fraude ou de grossière négligence du bénéficiaire, c'est l'administrateur qui est le mieux placé pour contrôler et gérer les comportements fautifs ou délinquants de son ancien membre et qui doit accepter le risque de ces écarts de conduite. En l'espèce, la bénéficiaire était de bonne foi et a été victime de dol; cependant, elle aurait pu faire preuve de plus de vigilance et de prudence et, par conséquent, elle devra supporter une perte de 750 $. L'administrateur devra donc lui rembourser la somme de 9 750 $ et pourra faire valoir ses droits contre l'entrepreneur.

CATHERINE AGUDELO, bénéficiaire, et VERRE AZUR INC., faisant affaire sous la dénomination sociale de «IMM HABITATION» (en faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116

Provençal et Maisons Zibeline inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 121126-1, 070630002-A, 070630002-B et 070630002-C, 2007-08-20

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont signé trois contrats préliminaires pour l'achat de trois condominiums en décembre 2006. Ils ont par la suite appris que l'accréditation de l'entrepreneur au plan de garantie avait été annulée le 14 novembre précédent et qu'il ne détenait pas les licences appropriées pour la construction prévue. Le projet était également retardé en raison d'autorisations requises de la municipalité. Les unités n'étaient pas terminées à la date prévue pour la signature du contrat notarié et la vente n'a pas eu lieu. Les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat et le remboursement de leur acompte de 5 000 $. L'entrepreneur refuse d'annuler les contrats; il considère subir un préjudice équivalant aux acomptes retenus en raison du refus des bénéficiaires de prendre possession de leur unité. L'annulation du contrat et la réclamation de l'entrepreneur en dommages-intérêts sont des litiges de nature civile qui devront être tranchés par un tribunal de droit commun. Cependant, le plan de garantie couvre les acomptes en cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de livrer les unités aux dates prévues et il devra rembourser les acomptes.

CHRISTIANE PROVENÇAL et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26

Syndicat de copropriété du 5085 à 5091 Des Ormes et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.), Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061121001 et 8888-1 GQH, 2007-05-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le syndicat bénéficiaire présente une demande d'arbitrage à la suite du rapport de l'administrateur. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des chauffe-eau en tuyauterie PEX est bien fondée. En ce qui a trait aux problèmes de muret et de crépi, la décision de l'administrateur selon laquelle cette question n'est pas couverte par le plan de garantie puisqu'il s'agit d'un vice attribuable aux places de stationnement, au terrassement ou au système de drainage des eaux est rejetée. Le simple constat du fait que les colonnes qui supportent les balcons des étages supérieurs du bâtiment s'appuient sur le muret de la descente des escaliers suffit pour conclure qu'il s'agit d'un ouvrage structural. Par ailleurs, l'inspecteur s'est mépris sur la nature de la réclamation et de la situation dénoncée par le bénéficiaire. Celui-ci a dénoncé un vice de construction ou une malfaçon occasionnant la destruction graduelle du mur de la descente des escaliers. Sa réclamation ne porte aucunement sur un problème de terrassement, d'asphaltage du terrain de stationnement ou du système de drainage des eaux de surface. Bien que ces malfaçons aient pu contribuer au problème dénoncé, elles ne sont pas la cause de la dégradation de l'ouvrage. Les véritables causes résident plutôt dans l'absence de drain et d'une section d'empierrement contiguë au mur pour favoriser l'écoulement des eaux. L'entrepreneur devra donc démolir et reconstruire au complet le mur de la descente des escaliers vers le logement du demi-sous-sol du bâtiment au plus tard le 12 juillet 2007. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des réservoirs d'eau chaude au système de drainage est bien fondée. Il en est de même de la réclamation relative à la ventilation dans l'entretoit. Le refus de l'administrateur de considérer la réclamation relative aux échangeurs d'air de chacune des unités privatives est cependant erroné. Or, la preuve présentée sur cette question étant incomplète, il y a lieu de renvoyer le dossier à l'inspecteur afin qu'il s'informe auprès de la municipalité du règlement de construction en vigueur à l'époque de la construction pour qu'il fasse un relevé de l'équipement et des contrôles de ventilation installés sur les lieux et détermine si l'équipement installé répond aux normes ainsi qu'aux exigences du règlement de construction de la Ville de Sainte-Catherine. Comme l'absence de colonnes antichocs sur la tuyauterie des robinets peut causer des bris de conduites engendrant des dommages importants, l'entrepreneur devra installer un tel équipement sur toute la tuyauterie de robinets d'ici le 12 juillet 2007 de même qu'un clapet antirefoulement et rendre accessible le regard de nettoyage des égouts du bâtiment. S'il ne fait pas les travaux requis, l'administrateur devra les faire exécuter par un tiers (art. 18 paragr. 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5085 À 5091 DES ORMES, bénéficiaire demandeur, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140

Syndicat de la copropriété 5115 à 5121 des Ormes et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 11666-1 et 2006-09-022, 2007-03-09

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire de la garantie est insatisfait du rapport d'inspection de l'administrateur du plan de garantie en ce qui concerne les fissures de l'entrée du sous-sol et le revêtement métallique des poteaux du balcon de façade. D'une part, le mur de soutènement de la dalle de béton menant à l'entrée des appartements situés au demi-sous-sol présente une fissure très importante sur toute sa profondeur. Cependant, ce problème est causé par les pentes du terrain, qui entraînent les eaux de surface à proximité des murs en question. Étant causé par le terrassement, ce problème est exclu de la garantie. D'autre part, le revêtement métallique des trois poteaux du balcon ne les recouvre pas jusqu'au sol, ce qui résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment. L'entrepreneur n'est pas responsable de cet affaissement et la réclamation est rejetée. Les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5115 À 5121 DES ORMES, représenté par M. JEAN PROVENÇAL, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37

Syndicat de la copropriété 5125 à 5131 Des Ormes et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max. enr.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-09-006 et 10669-1, 2006-09-14

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37

9143-2195 Québec inc. et Garantie des maîtres bâtisseurs inc., Claude Desmeules, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S06-0204-NP, 2006-04-04

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

Le 26 janvier 2006, l'administrateur a rejeté la demande d'adhésion de la demanderesse parce que celle-ci ne remplissait pas ses critères de sélection. Il n'a pas donné suite à la demande de précisions sur ces critères, d'où la prétention de la demanderesse voulant que ces précisions n'aient pas été données parce que de tels critères n'existeraient pas. Cette prétention ne peut être retenue. La demande d'accréditation énumère les conditions à remplir pour adhérer au plan de garantie, lesquelles sont une reproduction des articles 78 et ss. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette demande d'accréditation ne constitue pas un contrat d'adhésion mais plutôt un contrat réglementé. L'administrateur fait une offre à la demanderesse en lui faisant parvenir la demande d'accréditation. Les conditions que cette dernière devait remplir ont été dictées par le législateur, qui a laissé à l'administrateur du plan le soin d'évaluer si l'entrepreneur les remplit de façon satisfaisante. En l'espèce, les cautionnements exigés par le règlement n'ont pas été fournis, et les états financiers de la demanderesse de même que ceux de ses actionnaires laissent croire qu'il leur sera difficile de réunir les garanties requises. Contrairement à ce que la demanderesse a prétendu, l'envoi d'une demande d'adhésion à l'administrateur ne rend pas automatique l'accréditation d'un entrepreneur. La décision de l'administrateur est maintenue.

9143-2195 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 78, 79, 81, 82, 83, 84, et 85

2325-1010 Québec inc. (Groupe Développeur enr.) et Garantie Habitation du Québec inc., Me Mario Du Mesnil, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 01-1206, 2002-02-19

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

À la suite d'une demande d'arbitrage opposant un bénéficiaire à l'entrepreneur, l'administrateur a été condamné à payer les coûts de l'arbitrage. Il en a réclamé le remboursement à l'entrepreneur. Devant le refus de ce dernier, l'administrateur a annulé son accréditation. Il faut déterminer si la demande de remboursement était bien fondée. La décision de l'arbitre de condamner l'administrateur au paiement des coûts de l'arbitrage a l'autorité de la chose jugée. L'administrateur ne pouvait agir à l'encontre de cette sentence arbitrale. L'article 16.5 de la convention d'adhésion intervenue entre les parties doit s'interpréter en faveur de l'entrepreneur. Celui-ci n'a pas à rembourser les frais réclamés parce qu'il n'a pas omis d'honorer la garantie lui incombant en vertu du plan de garantie.

2325-1010 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom de Le Groupe Développeur enr., demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20

9094-3184 Québec inc. et Garantie Qualité habitation, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2002-01-07

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.

L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur ayant mis fin à son accréditation relativement au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a exprimé les conditions de renouvellement de l'adhésion de l'entrepreneur dans une lettre envoyée à ce dernier. L'une de ces conditions était que l'entrepreneur prouve que la compagnie est sous le contrôle exclusif d'un dénommé Clusiault, ce qui n'a pas été contesté. Relativement à la deuxième exigence de l'administrateur, il a été prouvé que c'est effectivement Clusiault qui signe lui-même tous les contrats de l'entreprise. La troisième exigence de l'administrateur, qui exige de l'entrepreneur qu'il commande le matériel et négocie lui-même avec les sous-traitants, n'entre pas dans ses prérogatives et n'est nullement dictée par le décret: une simple analyse des bons de commande et du travail de ses assistants permet à l'entrepreneur de conserver le contrôle de son entreprise afin de satisfaire aux exigences du décret. L'administrateur a demandé une lettre de garantie bancaire s'élevant à 30 000 $. Or, l'offre de l'entrepreneur de fournir une garantie hypothécaire de 35 000 $ constitue une excellente couverture et remplit les exigences énoncées à l'article 84 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les ratios financiers atteints par l'entrepreneur sont supérieurs à ceux proposés par le décret, à l'exception du ratio du bénéfice net, qui est de 2,6 % alors que le critère est de 3,5 %. Or, comme le décret indique que l'administrateur «peut annuler» l'adhésion de l'entrepreneur et que la différence de 0,9 % du ratio au bénéfice net n'est pas si importante, ce seul motif ne peut justifier l'annulation de l'adhésion, les autres conditions étant amplement remplies. Par ailleurs, il n'a pas été mis en preuve que l'entrepreneur ne construit pas des maisons de qualité et que des rapports d'inspection démontrant des failles de construction ont été déposés. La décision de l'administrateur est donc annulée et il lui est ordonné de renouveler l'adhésion de l'entrepreneur, à condition que ce dernier fournisse une garantie hypothécaire de premier rang de 35 000 $.

9094-3184 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 84, 88, 93, 122, et 141

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*Les informations présentées dans cette page sont :

Adhésion ou accréditation de l'entrepreneur