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I.G.R. CONSTRUCTION INC.

IGR Construction inc. et Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne, M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 20062/500500 et 100609001, 2010-10-19

Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui est occupé depuis 2005. L'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations relativement à la procédure de réception du bâtiment et, par conséquent, la date de réception a été fixée au mois de mai 2009 dans le contexte d'une autre sentence arbitrale. Cette détermination a eu d'importantes conséquences pour l'entrepreneur lorsque le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points reliés à des problèmes d'entretien de l'équipement et du bâtiment, des réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux ou par les dégradations résultant de l'usure du bâtiment pendant les cinq années précédentes puisque ceux-ci ont pu être considérés comme des déficiences constatées lors de la réception du bâtiment. Cela n'a pas été à l'avantage de l'entrepreneur, mais c'est la conséquence d'avoir omis de suivre les procédures de réception.

I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire mis en cause

Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 20062/500500 et 100604001, 2010-10-18

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui est occupé depuis 2005. L'entrepreneur ayant omis de remplir toutes les formalités nécessaires à la réception du bâtiment, la date de réception a été fixée au mois de mai 2009, ce qui avantage le bénéficiaire puisque les éléments de sa réclamation seront évalués en fonction de cette date. Ainsi, un problème relié à un mauvais entretien ou au comportement normal des matériaux depuis 2005, qui pourra paraître normal dans les circonstances, sera perçu différemment. On considérera qu'à la réception de l'immeuble, en 2009, au moment où tout aurait dû être en ordre, une déficience était présente. Même si l'administrateur et l'entrepreneur s'opposent à une telle approche, il s'agit du prix à payer par l'entrepreneur pour avoir omis de s'assurer que la procédure de réception avait bien été effectuée en 2005.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire appelant, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12

Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 20062 / 500500 et 091019001, 2010-03-03

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

En mars 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a adressé une lettre à l'entrepreneur exigeant qu'il répare dans les 21 jours le système d'alarme de son immeuble à la suite du déclenchement d'une alerte non fondée ainsi que le remboursement de l'amende que la ville a réclamée et de la réparation d'une porte défoncée par les pompiers. L'entrepreneur n'a pas agi et, dans les deux mois qui ont suivi, trois autres fausses alertes ont été déclenchées en raison d'une défectuosité du système d'incendie. Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'entrepreneur pour obtenir le paiement, notamment, des amendes reliées aux fausses alarmes et d'autres sommes qu'il a dû débourser en raison de ce problème. L'administrateur, qui a fixé la date de la réception des parties communes au mois de janvier 2009, a rejeté cette réclamation, reprochant au bénéficiaire de ne pas l'avoir avisé et de ne pas avoir prévenu l'entrepreneur avant de procéder aux réparations et de ne pas leur avoir ainsi laissé l'occasion de corriger la situation. La décision de l'administrateur doit être annulée, car la date que celui-ci a retenue pour la réception des parties communes est erronée. Les formalités nécessaires afin de procéder à la réception n'ont été remplies que le 27 mai et c'est donc à ce moment que cette dernière a eu lieu. Par conséquent, l'entrepreneur était responsable de la gestion de l'immeuble jusqu'au 27 mai et il devra rembourser au bénéficiaire les sommes qui ont été déboursées, à l'exclusion toutefois des amendes, que la ville ne réclame plus.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25

Lafontaine et IGR Construction inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), A-20062, U-500485, S05-1009-NP, 12 913-8-1 et 12 913-8-2, 2008-06-13

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.

SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116

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